結論
不動産売買の仲介手数料は、原則として「売買契約の締結日（契約の効力発生日）」の属する事業年度に売上計上します。例外として、毎期継続して適用することを条件に「物件の引渡し完了日」での計上も認められます。ただし引渡し完了日より前に受け取った手数料（契約時の半金など）は、受け取った日に売上計上しなければなりません。この取扱いは法人税基本通達2-1-21の9に基づくもので、2026年10月現在も変わっていません。
原則は売買契約の締結日です｜契約成立で仲介のサービスが完了し、報酬請求権が確定します
仲介手数料の売上は、原則として売買契約の効力が発生した日の属する事業年度に計上します。宅地建物取引業者の仲介業務は、売主と買主の間に立って契約を成立させることが仕事であり、契約が成立した時点で役務の提供が完了し、報酬を請求する権利も確定すると考えるからです。
法人税の収益計上の基本は「役務の提供が完了した日」です。不動産仲介の場合、契約締結日がそれに当たります。実際の入金が引渡し時であっても、原則では契約日に売掛金を立てて売上計上することになります。
3月決算の会社で、3月20日に売買契約が成立し、引渡しと手数料の入金が4月25日というケースを考えます。原則どおりなら、手数料は3月期の売上です。入金が翌期だからという理由で4月の売上にすると、原則からは計上漏れになります。
例外として引渡し完了日も認められます｜条件は「継続適用」です
売買または交換の仲介手数料については、継続して「取引の完了した日（引渡し完了日）」に売上計上している場合、その処理も認められます。実務では、契約後に融資が通らなかったり、手付解除になったりして取引が流れることがあり、入金もたいてい引渡し時にまとまるためです。
| 基準 | 売上計上日 | 位置づけ | 条件 |
|---|---|---|---|
| 原則 | 売買契約の締結日（効力発生日） | 原則的な取扱い | なし |
| 例外 | 物件の引渡し完了日 | 容認される取扱い | 毎期継続して適用すること |
| 例外の中の原則 | 引渡し前に受け取った金額は、その受取日 | 強制 | 引渡し完了日基準を採用していても適用 |
継続適用が条件なので、A取引は契約締結日、B取引は引渡し完了日というように、取引ごとに有利な方を選ぶことはできません。会社として一つの基準を決め、毎期同じ処理を続ける必要があります。決算期末に利益が多く出そうだからという理由で、その期だけ引渡し完了日基準に切り替えることも認められません。
引渡し前に受け取った手数料は受取日に売上計上します｜期をまたぐ取引で漏れやすいポイントです
引渡し完了日基準を採用していても、引渡しより前に実際に受け取った手数料は、その受け取った日の属する事業年度の売上です。これは通達のかっこ書きで明記されている強制的な取扱いです。
沖縄の不動産取引では、契約時に仲介手数料の半金、引渡し時に残りの半金を受け取る慣行が一般的です。3月決算で3月に契約・半金受領、5月に引渡し・残金受領なら、半金は3月期、残金は翌期の売上になります。「引渡し完了日基準だから全額翌期」とすると、半金分が売上の計上漏れです。
この論点は税務調査で確認されやすい項目です。預り金や前受金で処理している契約時入金が、実は仲介手数料の一部であれば、調査官は契約書と入金記録を突き合わせて指摘してきます。期末時点で「契約済み・引渡し前」の案件は一覧にし、受領済み金額の有無を確認する習慣をつけてください。
根拠通達｜法人税基本通達2-1-21の9（不動産の仲介あっせん報酬の帰属の時期）
根拠となる通達の要点は次のとおりです。
- 土地・建物等の売買、交換、賃貸借の仲介・あっせんによる報酬は、原則として、その売買等に係る契約の効力が発生した日の属する事業年度の益金に算入する。
- ただし、売買または交換の仲介・あっせん報酬について、継続して取引の完了した日に収益計上している場合は、その日を役務提供日に近接する日として認める。
- 取引完了日前に実際に収受した金額があるときは、その金額は収受した日に収益計上する。
この通達は2018年（平成30年）の収益認識に関する会計基準への対応で整備されたもので、その後の改正はありません。なお「賃貸借」の仲介は原則（契約効力発生日）のみで、引渡し完了日基準のただし書きは適用されない点にご注意ください。
沖縄での具体例｜那覇の不動産会社の決算またぎと、半金受領のケース
よくあるご相談を2つ挙げます。
例1：那覇市の不動産会社（3月決算）、売買価格4,000万円のマンション仲介。仲介手数料は約126万円（税抜）です。3月15日に売買契約、4月20日に引渡しで、手数料は引渡し時に一括受領という契約です。契約締結日基準なら3月期の売上、引渡し完了日基準（継続適用）なら翌期の売上になります。この会社が過去から引渡し完了日基準で処理していれば、翌期の売上で問題ありません。ただし今期だけ利益が多いからという理由で切り替えることはできません。
例2：同じ会社で、契約時に半金63万円を受領、残りを引渡し時に受領する契約。引渡し完了日基準を採用していても、契約時に受け取った63万円は3月期の売上です。前受金で処理したまま決算を締めると、63万円の売上計上漏れとなり、法人税・消費税の過少申告になります。契約書の「報酬の支払時期」欄を決算時に必ず確認してください。
沖縄では、県外投資家による収益物件の売買や、相続した土地の売却など、契約から引渡しまで数か月かかる取引も少なくありません。決算期末に契約済み・引渡し前の案件が複数ある会社ほど、基準の統一と期末の棚卸しが重要です。
向いていないケース・注意点｜基準の途中変更と、売上の繰延べすぎに注意
- 利益調整のために基準を変えるのは認められません。契約締結日基準から引渡し完了日基準への変更は、合理的な理由があるときに限られ、毎期の継続が前提です。
- 引渡し完了日基準でも、受領済みの手数料を翌期に繰り延べるのは誤りです。前受金処理のまま決算を越えないよう、契約時入金の性質を確認してください。
- 賃貸仲介の手数料に引渡し完了日基準は使えません。賃貸借契約の成立日の売上です。
- 売主・買主への支払条件が特殊な契約（引渡し後の分割払いなど）は、支払期日ではなく役務提供日が基準です。入金ベースで売上を計上する会計は、法人税では認められません。
- 個人の宅建業者も、所得税の収入計上時期の考え方は法人とおおむね同様です。基準を決めて継続することが重要です。
よくある質問
Q. 契約締結日基準と引渡し完了日基準、どちらが有利ですか？
A. 一般に引渡し完了日基準の方が売上計上が遅くなり、決算をまたぐ取引では当期の利益を抑えられます。ただし継続適用が条件なので、翌期以降に有利不利が逆転しても変更は原則できません。おき会計の見解としては、入金時期と一致しやすい引渡し完了日基準を採用し、毎期ぶれずに続けるのが実務上は安全です。
Q. 契約時に手数料の半金を受け取り、引渡しは翌期です。半金はいつ売上にしますか？
A. 引渡し完了日基準を採用していても、半金は受け取った日（契約時）の属する事業年度の売上です。残りの半金は引渡し完了日の売上になります。「引渡しがまだだから全額翌期」とすると売上の計上漏れとなり、税務調査で指摘される典型例です。
Q. 契約が手付解除され、仲介手数料が返金になりました。すでに売上計上していた場合はどうなりますか？
A. 解除された日の属する事業年度で、返金額を売上のマイナスまたは損失として処理するのが原則です。前期の売上をさかのぼって修正するのではなく、当期の損益で調整します。契約書で解除時の手数料の取扱い（返金の有無・割合）を明確にしておくと、処理に迷いません。
Q. 賃貸の仲介手数料も引渡し完了日基準にできますか？
A. できません。通達のただし書きで引渡し完了日基準が認められているのは「売買または交換」の仲介・あっせんに限られます。賃貸借の仲介手数料は、賃貸借契約の効力が発生した日の属する事業年度の売上です。入居日や鍵の引渡し日まで繰り延べることはできません。
Q. 消費税の計上時期も同じですか？
A. 原則として法人税と同じ時期です。引渡し完了日基準を採用していれば、消費税の課税売上も引渡し完了日の属する課税期間で計上します。契約時に受け取った一部手数料は、その受取日の課税期間の課税売上です。インボイスの発行日も売上計上のタイミングに合わせておくと、相手先との整合が取れます。
おき会計にご相談ください
不動産会社の売上計上時期は、決算直前の契約が重なるほど判断に迷いやすく、税務調査でも必ず確認される論点です。税理士事務所おき会計では、不動産業の法人顧問として、売上計上基準の整理、期末の案件一覧による計上漏れチェック、freeeでの前受金・売掛金管理の仕組みづくりまでサポートしています。税務調査の対応も沖縄全域で承っています。初回相談は無料です。
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