結論
不動産売却の所有期間は、取得日・譲渡日とも「契約日（契約効力発生日）」と「引渡日」のどちらでも選べます。判定は売却した年の1月1日時点で行い、5年超なら税率20.315％、5年以下なら39.63％です。売却益1,000万円なら約200万円の差になるため、有利な日を選び、申告後はやり直せない点に注意してください。
所有期間5年超かどうかで税率は約20％変わる
不動産（土地・建物）を売って利益が出た場合、その利益（譲渡所得）にかかる税率は所有期間で2倍近く変わります。
所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」です。税率は次のとおりで、いずれも復興特別所得税（所得税額の2.1％）を含みます。
| 区分 | 所有期間 | 税率（合計） | 内訳 |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315％ | 所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％ |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63％ | 所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％ |
売却益（売却代金から取得費・譲渡費用を引いた金額）が1,000万円なら、長期で約203万円、短期で約396万円の税金になり、差額は約193万円です。
この税率は2026年10月時点でも変わっていません。復興特別所得税は2037年（令和19年）まで課されます。
所有期間は「売却した年の1月1日」時点で数える
所有期間は、取得日から「売却した日」までではなく、取得日から「売却した年の1月1日」までの期間で判定します。
ここを勘違いすると、実際には5年以上持っていたのに短期扱いになる失敗が起きます。
例えば、取得日が2017年3月2日、売却日が2022年10月5日の場合を考えます。実際の保有期間は5年7か月ですが、判定は2022年1月1日時点で行うため、所有期間は4年10か月となり「5年以下」です。この場合の税率は39.63％（短期譲渡所得）になります。
この例では、売却を翌年の2023年1月以降にずらすだけで、2023年1月1日時点で5年超となり、税率は20.315％に下がります。年末年始をまたぐ売却は、特に慎重に日付を確認してください。
取得日と譲渡日は「契約日」「引渡日」のどちらでも選べる
所有期間の判定に使う取得日・譲渡日は、原則は引渡日ですが、納税者の選択で契約効力発生日（通常は契約日）にすることもできます。
根拠は所得税基本通達36-12（譲渡所得の収入すべき時期）と33-9（資産の取得の日）です。節税の観点では、納税者に有利になる方を選ぶのが正解です。
取得日（取得の日）のルール
原則は、引渡しを受けた日（引渡日）です。納税者の選択により、売買契約の効力発生日（通常は契約日）を取得日とすることもできます。
ただし、契約書に頭金・手付金の支払条項があるのに、実際には支払われていないなど、契約日に契約の効力が発生していないケースでは、契約日を取得日にできません。
なお、自分で建てた建物は建設完了日、工務店などに建ててもらった建物は引渡しを受けた日が取得日です（通達33-9）。
譲渡日（売却の日）のルール
原則は、引渡しがあった日（引渡日）です。こちらも納税者の選択により、売買契約の効力発生日（通常は契約日）を譲渡日とすることができます。
注意点として、引渡日より前に売却代金の決済が終わっている場合は、引渡日を譲渡日にできません。決済が終わった日が譲渡日になります（通達36-12注1）。実務ではまれですが、代金先払いの契約では確認が必要です。
取得日と譲渡日の組み合わせは自由
取得日を契約日にしたから譲渡日も契約日にしなければならない、という縛りはありません。
「取得日は契約日、譲渡日は引渡日」のように、別々に選択できます。4通りの組み合わせのうち、所有期間が最も長くなる（または売却年がずれて有利になる）組み合わせを選びましょう。
計算例：契約日を選ぶだけで税金が約190万円変わる
取得日を契約日に変えるだけで、短期が長期になるケースは珍しくありません。
【前提】2020年12月20日に売買契約、2021年1月15日に引渡しを受けた土地を、2026年に売却。売却益は1,000万円。
| 取得日の選択 | 2026年1月1日時点の所有期間 | 区分 | 税額（概算） |
|---|---|---|---|
| 引渡日（2021年1月15日） | 4年11か月 | 短期（39.63％） | 約396万円 |
| 契約日（2020年12月20日） | 5年0か月超 | 長期（20.315％） | 約203万円 |
取得日として契約日を選ぶだけで、税金が約193万円少なくなります。売買契約書と引渡日（登記や決済の日）を確認し、どちらが有利かを必ず比べてください。
相続・贈与で取得した不動産は、前の所有者の取得日を引き継ぐ
相続や贈与でもらった不動産は、亡くなった方や贈与した方が取得した日を引き継いで所有期間を計算します。
そのため、相続してすぐに売却しても、被相続人が5年を超えて所有していれば長期譲渡所得になります。相続登記の日や遺産分割協議の日ではないので注意してください。
取得日が古く、売買契約書が残っていない場合は、登記簿の「原因日付」や固定資産税の課税履歴などから取得日を確認します。取得費が分からない場合の「概算取得費（売却代金の5％）」の問題も同時に出てくるため、早めに資料を集めましょう。
沖縄での具体例
沖縄では相続した土地や、投資用に買ったマンションの売却で、所有期間の判定が問題になるご相談がよくあります。
例1：那覇市の投資用マンションを売却するケース。2021年2月に契約、同年3月に引渡しを受けたワンルームを、価格上昇を見て2026年中に売りたいという方。2026年1月1日時点では契約日からでも4年11か月で短期です。おき会計の見解としては、売却を2027年1月以降にずらせるなら、それだけで税率は半分近くになります。買主との契約日を2026年12月にしても、譲渡日を引渡日（2027年1月）で選択すれば、申告は2027年分になります。
例2：相続した軍用地を売却するケース。亡くなった親が数十年前から所有していた軍用地（米軍基地用地）を相続し、半年後に売却。取得日は親の取得日を引き継ぐため、所有期間は5年超で長期譲渡所得です。相続開始から3年10か月以内の売却なら、相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」も検討できます。
例3：離島の実家を建て替えて売却したケース。土地は相続（長期）、建物は5年前に自分で建てた（取得日は建設完了日）という場合、土地と建物で所有期間が分かれることがあります。土地は長期、建物は短期というように、別々に判定します。
向いていないケース・注意点
有利な日を選ぶ制度ですが、次の点を外すと逆に損をします。
- 申告後の選び直しはできません。いったん契約日または引渡日を選んで確定申告した後、「払いすぎた」と気づいても更正の請求（税金を納めすぎた場合に再計算を求める手続き）は認められません。契約日・引渡日の選択は法律で認められた方法なので、「計算誤り」には当たらないためです。
- 契約の効力が発生していない契約日は使えません。手付金未払い、停止条件付き契約などは要注意です。
- 代金決済が引渡しより前なら、譲渡日は決済日です。引渡日を選んで売却年をずらすことはできません。
- 所有期間だけで売却時期を決めないでください。売却価格の下落リスク、買主の都合、住宅ローンの返済、居住用財産の3,000万円特別控除や10年超所有の軽減税率（居住用のみ）など、他の特例との兼ね合いも確認が必要です。
- 売買契約書・決済日・登記の日付をそろえて保管してください。税務署から選択の根拠を聞かれたときに説明できるようにしておきます。
よくある質問
Q. 所有期間は売却日までの期間で数えればよいですか？
A. いいえ。売却した年の1月1日時点で数えます。例えば2026年中に売る場合、2026年1月1日時点で5年を超えているかどうかで判定します。実際の保有期間が5年を超えていても、短期扱いになることがあります。
Q. 取得日を契約日、譲渡日を引渡日にするなど、バラバラに選んでもよいですか？
A. はい。取得日と譲渡日はそれぞれ別に選択できます。4通りの組み合わせのうち、最も有利になるものを選んでください。
Q. 一度選んで申告した後に、有利な方へ変更できますか？
A. できません。契約日・引渡日の選択は法令で認められた方法のため、更正の請求の対象になりません。申告前に必ず両方のパターンで試算してください。
Q. 相続した土地を相続後1年で売ると短期譲渡所得になりますか？
A. 被相続人（亡くなった方）の取得日を引き継ぐため、被相続人の所有期間を含めて5年を超えていれば長期譲渡所得です。相続してからの期間だけで判定するわけではありません。
Q. 長期と短期で税額はどのくらい変わりますか？
A. 税率は長期20.315％、短期39.63％で、約19％の差です。売却益1,000万円なら約193万円、3,000万円なら約580万円の差になります。
おき会計にご相談ください
不動産売却の税金は、契約日と引渡日のどちらを選ぶか、売却年をいつにするかで大きく変わります。しかも申告後にはやり直せません。
税理士事務所おき会計（那覇市首里）では、売買契約前の段階から所有期間の判定・税額の試算を行い、譲渡所得の確定申告まで対応しています。離島の方もオンラインでご相談いただけます。初回相談は無料です。
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