結論
不動産売買・仲介業の税務で税理士に頼むべきことは、仲介手数料の売上計上時期を固定すること、販売用不動産を棚卸資産として正しく評価すること、そして土地取引で下がる課税売上割合への対策です。おき会計は法人顧問として、1件ごとの案件管理と会計をfreee・MFクラウドで結び、決算前の納税予測と資金繰りを支えます。相続不動産の相談を受けた際の税務面のパートナーとしても対応します。初回相談は無料です。
不動産売買・仲介業でよくある会計・税務の悩み
不動産会社は1件あたりの金額が大きく、契約から引渡しまで期をまたぐことも多いため、「いつ・いくら利益が出るか」の見通しが立てにくい業種です。よくご相談いただく悩みは次のとおりです。
- 決算期末に契約済み・引渡し前の案件がある。仲介手数料をどの期の売上にすればよいか迷う。
- 買取再販で仕入れた物件が期末に残っている。在庫として評価する方法と、金利や固定資産税の扱いが分からない。
- 土地の売却が多い年は、なぜか消費税の納税額が増える。
- ポータルサイトの掲載料やチラシ、紹介料の支払いが増えている。経費の区分が合っているか不安。
- 相続した実家を売りたいというお客様が増えた。税金の質問に答えられる体制がほしい。
不動産売買・仲介業特有の税務論点
仲介手数料の売上計上時期は「契約日」か「引渡日」かを固定する
仲介手数料の売上は、原則として売買契約の効力が発生した日に計上します。ただし、取引完了日である引渡日に計上する方法を毎期継続して適用していれば、その方法も認められています。問題になるのは、期末をまたぐ案件で「契約時の半金は売上、残金は翌期」とばらばらに処理しているケースです。基準が混在すると、税務調査で売上の繰延べを指摘されやすくなります。おき会計の見解としては、案件台帳に契約日・引渡日・手数料額を記録し、どちらの基準を採るかを社内ルールとして文書化しておくことをおすすめします。詳しくは仲介手数料の売上計上時期の記事をご覧ください。
販売用不動産は固定資産ではなく「棚卸資産」
買取再販や分譲で保有する物件は、商品と同じ棚卸資産です。減価償却はせず、売却した期に取得原価を売上原価として計上します。取得原価には購入代金のほか、仲介手数料、リフォーム費用などを含めます。登録免許税や不動産取得税などの税金は、取得原価に含めず、その期の費用にすることもできます。保有期間中の借入金利子や固定資産税は、取得原価に含めるか期間費用にするかの選択があり、利益の出方が変わります。期末に残った物件は、販売見込額が取得原価を下回る場合に評価損を検討できますが、低価法の届出が必要です。土地と建物の按分は、建物部分だけが消費税の課税対象になるため、契約書での区分または合理的な按分の根拠を残しておきます。
土地の売却で課税売上割合が下がる
土地の売却は消費税が非課税です。土地を売った年は非課税売上が膨らみ、課税売上割合が下がります。割合が95％未満になると、事務所家賃や広告費などにかかった消費税の一部が控除できなくなり、納税額が増えます。対策としては、土地の売却が一時的なものである場合に「課税売上割合に準ずる割合」の承認を税務署に申請する方法があります。適用を受けたい課税期間の末日までに承認申請をすれば、申請日から1か月以内に承認があったものとみなされるため、末日までの申請が必要です。大きな土地取引が見えた段階で動くことが大切です。土地売却時の消費税の記事で詳しく解説しています。
宅建業の供託金・保証協会分担金は経費にならない
宅建業の免許に必要な営業保証金（主たる事務所で1,000万円）や、保証協会に加入する場合の弁済業務保証金分担金（主たる事務所で60万円）は、返還される性質のものなので経費ではなく資産に計上します。一方、保証協会の入会金は繰延資産として償却し、年会費はその年の経費です。開業時はこれらの資金が先に出るため、創業融資の計画に組み込んでおく必要があります。免許の更新費用や宅建士の法定講習費用は、支払った期の経費です。
広告宣伝費と紹介料の区分
ポータルサイトの掲載料、チラシ、看板、Web広告は広告宣伝費で、全額がその期の経費です。注意が必要なのは、知人や他業者に支払う紹介料です。あらかじめ契約で紹介料の支払基準が決まっていて、相手・金額・紹介内容が帳簿で明らかであれば支払手数料として全額損金になります。これらの要件を満たさない場合は交際費とされ、中小法人でも年800万円までしか損金にできません。紹介手数料を損金にする要件は、不動産会社でよくご相談いただく論点です。
相続不動産の相談対応で押さえる特例
相続した不動産の売却では、売主様の手取りに直結する特例が複数あります。空き家の3,000万円特別控除、相続後3年10か月以内の売却に使える取得費加算、居住用財産の3,000万円控除などです。所有期間の判定は、相続の場合は被相続人の取得日を引き継ぎます。契約日と引渡日のどちらで判定するかも譲渡所得の税率に影響します。仲介会社がこの段階で税理士と連携できると、売主様に「いつ・どう売ると手取りが増えるか」を数字で示せます。
沖縄の不動産売買・仲介業ならではの事情
- 軍用地の売買：軍用地は投資用資産として県内で独自の市場があります。土地の売買なので仲介会社側は課税売上割合の論点が生じ、買主様には軍用地の確定申告と相続の説明が求められます。
- 県外・海外の買主：観光地やリゾートエリアの物件は県外在住者や海外投資家の購入が多く、非居住者からの不動産購入では買主側に源泉徴収義務が生じる場合があります。
- 相続登記の義務化と空き家：2024年から相続登記が義務化され、長年放置された相続不動産の整理と売却の相談が増えています。共有者が多い土地の売却では、譲渡所得の申告が相続人ごとに必要です。
- 台風と引渡し時期：台風による工事遅延で引渡しが期をまたぐことがあります。売上計上基準を固定しておけば、期ずれの判断に迷いません。
- 離島の物件：離島の取引も、おき会計はオンラインで対応しています。
おき会計ができること
- 法人顧問：案件ごとの契約日・引渡日・手数料を会計と結びつけ、月次で利益を把握します。決算の2〜3か月前に納税シミュレーションを行い、大型案件の引渡し時期による納税額の変動を事前にお伝えします。
- freee・MFクラウドでの経理体制づくり：導入支援300件以上（当事務所調べ）。物件ごとの原価管理にタグや部門を使い、販売用不動産の取得原価を漏れなく集計できる設定にします。
- 会社設立・創業融資：宅建業の開業では供託金や事務所費用が先行します。会社設立から沖縄振興開発金融公庫の新規開業支援資金まで、創業融資サポートで支援します。
- 税務調査対応：売上の計上時期と紹介料は、不動産業の税務調査で重点的に見られる論点です。沖縄全域で立会いに対応しています。
- 相続案件の連携：売主様の相続税申告や譲渡所得の申告を、仲介会社様と連携して対応します。
料金の目安
法人顧問の標準料金（税込、自社で記帳する場合のお客様訪問コース）は次のとおりです。
| 年間売上 | 月額顧問料 | 決算報酬 | 年間合計 |
|---|---|---|---|
| 1,000万円未満 | 22,000円 | 132,000円 | 396,000円 |
| 2,000万円以上3,000万円未満 | 30,800円 | 184,800円 | 554,400円 |
| 5,000万円以上1億円未満 | 44,000円 | 264,000円 | 792,000円 |
記帳代行は月額18,700円から、売上1億円以上は個別にお見積りします。個人の譲渡所得の申告は11万円からです。詳しくは料金ページと顧問【会社等】の料金プランをご確認ください。
向いていないケース
- 売上の計上時期を案件ごとに調整して利益を操作したいとお考えの方。おき会計は基準を固定し、税務調査で説明できる処理しか行いません。
- 個人で仲介業を営み、法人化の予定がなく確定申告の代行だけをご希望の方。個人の確定申告は法人成りを見据えた方を中心に対応しています。
- 物件の査定や契約書作成など、宅建業務そのものの助言をお求めの方。税務・会計の範囲でのサポートになります。
よくある質問
Q. 仲介手数料は契約時に半金をもらっています。売上はいつ計上すべきですか？
A. 原則は売買契約の効力が発生した日（契約日）です。ただし、取引完了日（引渡日）に計上する方法を毎期継続して適用している場合は、その方法も認められます。契約時の半金を「前受金」として処理し、引渡時に全額を売上にする会社が多いです。どちらの基準を採るか決めたら、途中で変えないことが大切です。
Q. 買取再販をしています。土地と建物の按分はどう決めればよいですか？
A. 契約書に土地と建物の金額が区分されていればそれに従います。区分がない場合は、固定資産税評価額の比率で按分する方法が実務では一般的です。建物の金額が消費税の仕入税額控除の対象になるため、按分の根拠資料は必ず保存してください。
Q. 土地の売却が多い年は消費税が増えると聞きました。なぜですか？
A. 土地の売却は非課税売上なので、課税売上割合が下がります。割合が95％未満になると、仕入れにかかった消費税の一部が控除できなくなるためです。土地の売却が一時的なものであれば、「課税売上割合に準ずる割合」の承認申請を出すことで影響を抑えられる場合があります。適用を受けたい課税期間の末日までに承認申請をすれば、申請日から1か月以内に承認があったものとみなされるため、末日までの申請が必要です。
Q. 相続した実家を売りたいというお客様が増えています。どんな特例がありますか？
A. 代表的なものは「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」と、相続後3年10か月以内に売却した場合の「取得費加算の特例」です。空き家特例は昭和56年5月31日以前に建築された家屋などの要件があり、適用期限も区切られています。仲介の段階で税理士につないでいただければ、売主様の手取り額を踏まえた提案ができます。
まずは無料相談から
不動産会社の決算は、期末に残っている案件と物件の扱いで数字が大きく動きます。今期の契約済み案件と在庫物件を一覧にして、納税額の見通しを一緒に確認してみませんか。初回相談は無料で、無理な勧誘はしません。お問い合わせフォームからご連絡ください。
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