海外中古建物の減価償却で節税はもうできない？｜損益通算の制限と売却時の扱いを税理士が解説

結論：海外中古不動産の減価償却による節税は2021年分から封じられている

海外中古不動産から生じる減価償却費を利用した節税は、令和2年度税制改正で封じ込められ、2021年（令和3年）分以後の所得税から適用されています。

この手法は、多くの富裕層が利用していましたが、会計検査院が「所得税の負担を著しく軽減している」と指摘したことをきっかけに、国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例が創設されました。

2026年現在もこの特例は有効です。改正から5年以上が経ちますが、「海外不動産で節税できる」という古い情報をもとにしたご相談が今もあります。個人が海外中古建物で大きな赤字を出しても、給与所得や事業所得とは相殺できません。

改正前の節税方法：建物比率の高さと簡便法の短い耐用年数を利用

改正前の節税は、「海外は建物の価格比率が高い」「中古建物は耐用年数を短くできる」という2つの特徴を組み合わせたものでした。

①日本に比べ海外（特に米国など）では土地よりも建物の価格の比重が高い、②中古の不動産については減価償却費の計算に必要となる耐用年数を「簡便法」で短くできる、ということを利用して、国外不動産所得で大きな赤字を出し、給与所得などと相殺（損益通算）して所得税を減らしていました。

簡便法とは、中古資産の耐用年数を見積もる簡便な方法です。法定耐用年数をすべて経過した中古資産の場合、「法定耐用年数 × 20％」（1年未満の端数切捨て、2年未満は2年）で計算します。

	(A) 日本の不動産 1億円	(B) 海外の不動産 1億円
内訳	中古木造建物2,000万円・土地8,000万円	中古木造建物8,000万円・土地2,000万円
築年数	木造賃貸 築30年	木造賃貸 築30年
簡便法による中古耐用年数	22年 × 20％ ＝ 4年（注1）	22年 × 20％ ＝ 4年（注1）
年間の減価償却費	2,000万円 ÷ 4年 ＝ △500万円	8,000万円 ÷ 4年 ＝ △2,000万円

（注1）新築の法定耐用年数（木造住宅22年）をすべて経過した中古建物は、法定耐用年数の20％の年数で償却します。22年 × 20％ ＝ 4.4年 → 端数切捨てで4年。

同じ1億円の物件でも、海外不動産(B)は建物の比率が高いため、年間の減価償却費が日本の不動産(A)の4倍になります。家賃収入が年400万円なら、(B)は不動産所得が毎年1,600万円以上の赤字になり、この赤字を給与所得と相殺することで、所得税率の高い方ほど大きな節税効果を得られました。4年間で建物8,000万円を全額経費にできる計算です。

令和2年度税制改正の内容：減価償却費に相当する赤字は「生じなかったもの」とみなす

令和2年度税制改正により、2021年（令和3年）分以後、国外中古建物から生じた不動産所得の損失額のうち、耐用年数を簡便法により計算した建物の「減価償却費に相当する部分の損失」は、生じなかったものとみなされ、他の所得と相殺（損益通算等）ができなくなりました。

上の(B)の物件で、家賃収入400万円、減価償却費以外の経費（管理費・固定資産税・借入利息など）200万円、減価償却費2,000万円の場合で確認します。

	改正前（2020年分まで）	改正後（2021年分以後）
不動産所得の計算	400万円－200万円－2,000万円＝△1,800万円	400万円－200万円－2,000万円＝△1,800万円
損失1,800万円のうち減価償却費相当部分	全額を損益通算の対象にできる	1,800万円全額（2,000万円以内）が「生じなかったもの」とみなされる
給与所得と相殺できる赤字	△1,800万円	0円
給与所得3,000万円・税率約50％の方の節税額（目安）	約900万円	0円

赤字のうち減価償却費に相当する部分が「なかったもの」とされるので、この例では不動産所得はゼロとして扱われ、給与所得から引ける金額はなくなります。減価償却費以外の経費が原因で赤字になる部分は、従来どおり損益通算できます。

複数の国外中古建物を持っている場合は、建物ごとに計算し、赤字の物件の償却費相当部分だけが対象になります。黒字の国外建物の所得と、赤字の国外建物の損失を通算することは可能です。

売却時の取り扱い：なかったものとされた減価償却費は取得費から引かない

売却時に譲渡所得を計算する際は、取得費から「生じなかったものとみなされた減価償却費」は控除しません。その分、譲渡所得は小さくなります。

通常、建物を売却したときの取得費は、購入価額から保有期間中の減価償却費の累計を差し引いた金額です。減価償却で経費にした分だけ取得費が減り、売却益が大きくなるのが原則です。

しかし、損益通算できずに「生じなかったもの」とみなされた減価償却費は、経費にできなかったのですから、取得費からも差し引きません。結果として取得費が大きいまま残り、譲渡所得が減ります。節税できなかった償却費を、売却時に取り戻す仕組みです。

上の例で4年保有し、毎年1,800万円が「生じなかったもの」とみなされた場合、取得費から控除する減価償却費は（2,000万円－1,800万円）×4年＝800万円だけです。建物8,000万円に対し、取得費は7,200万円で計算します。

なお、所有期間5年超の長期譲渡所得の税率は20.315％、5年以下の短期譲渡は39.63％です。給与所得の高い税率で経費にできず、売却時に低い税率で取り戻すことになるため、改正前のような節税効果は生まれません。

改正前に購入した物件も対象：売却を含めた見直しが必要

この改正法は2021年（令和3年）以後の各年から適用され、2021年より前に購入した海外中古不動産も改正の対象になります。

節税目的で海外中古不動産を購入している場合、2021年分以降は想定していた節税効果が得られていないはずです。保有を続ける理由が「節税」だけだったなら、売却や保有形態の見直しを検討する必要があります。

見直しの判断材料は次のとおりです。

• 純粋な不動産投資として、現地の家賃利回りと値上がり期待で保有に値するか
• 為替変動のリスク（円安なら売却益が膨らみ、円高なら目減りする）
• 売却時の現地の税金と日本の譲渡所得税、外国税額控除の適用
• 相続が発生した場合、海外不動産の名義変更手続き（プロベートなど）の負担

沖縄での具体例：医療法人の理事長・県外に給与所得がある方からのご相談

沖縄でも、高額の給与所得・役員報酬がある方を中心に、海外中古不動産に関するご相談があります。

例1：那覇市のクリニック院長。2019年に米国の中古木造住宅を購入

購入時は年間約1,500万円の償却費で所得税・住民税を数百万円減らす計画でした。2021年分からは償却費相当部分の赤字が損益通算できず、節税効果はゼロになりました。家賃利回りは低く、管理費と現地の固定資産税で収支はトントンです。節税の前提が崩れたため、為替が円安の間に売却し、譲渡所得を確定させる選択肢を検討することになります。

例2：建設会社の役員。海外不動産の販売会社から「今でも節税できる」と提案を受けた

「法人で買えば問題ない」「見積法を使えば大丈夫」という提案を受けるケースがあります。法人には確かにこの制限はありませんが、法人税の税率は所得税の最高税率より低く、個人で行っていたほどの効果はありません。見積法は合理的な根拠書類が必要で、簡単ではありません。提案を受けたら、投資として成り立つかを先に検討してください。

例3：国内の中古アパートで同じ手法を使いたい

国内の中古建物については、簡便法による償却費の損益通算に制限はありません。ただし、沖縄の不動産は土地の比率が高く、建物比率の高い海外物件のような大きな償却費は取れません。むしろ、償却が終わった後に税金だけが増えるデッドクロスへの備えが重要です。

向いていないケース・注意点：「節税」だけを目的にした海外不動産投資

節税だけを目的に海外中古不動産を買う投資は、現在はおすすめできません。

• 所得税の節税目的で個人が購入する：償却費相当部分の赤字は損益通算できず、目的を達成できません。
• 法人で購入すれば大丈夫と考える：法人税での償却は可能ですが、節税額は限定的です。海外物件の管理・為替・売却の手間とリスクに見合うかを冷静に判断してください。
• 改正前の情報で保有を続けている：2021年分以降の確定申告で正しく損益通算の制限を適用しているか確認してください。誤って損益通算していれば修正申告が必要です。
• 現地の税務申告を忘れる：米国など現地での申告義務と、日本での申告の両方が必要です。外国税額控除の適用漏れも多いです。
• 相続の手続きを考えていない：海外不動産は相続時の手続きが複雑で、費用も時間もかかります。

おき会計の見解としては、海外中古不動産は「投資としての判断」と「税金の判断」を分けるべきです。税金の判断では、個人で節税効果はほぼ期待できないというのが現在の答えです。

よくある質問

おき会計にご相談ください

海外中古不動産は、損益通算の制限、売却時の取得費の調整、外国税額控除、為替と、確定申告の論点が多い資産です。改正前に購入した方は、現在の申告が正しいか、保有を続けるべきかを一度整理することをおすすめします。

税理士事務所おき会計（那覇市首里）では、不動産所得の確定申告、国外中古建物の損益通算の計算、売却時の譲渡所得の試算をサポートします。初回相談は無料です。

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