結論
夫婦で老人ホームに入居した後、夫が亡くなり妻が自宅を相続して売却する場合、相続後に一度も自宅へ戻らずに売ると、マイホーム売却の3,000万円特別控除は使えません。控除を使うには、相続した妻が「所有者として」その家に住んだ実績が必要です。また、夫婦が同時に入居していると「被相続人が一人暮らしだった」という要件を満たさないため、相続した空き家の3,000万円特別控除も使えません。生前の売却や持分の持ち方など、入居前の検討が重要です。
相続後に一度も住まずに売却すると、3,000万円特別控除は使えません
この記事では、次の前提で考えます。
【前提】夫が自宅（マイホーム）を単独で所有し、妻と同居していた。夫婦ともに要介護認定などを受け、同時に一定の要件を満たす老人ホームに入居し、生活の拠点が老人ホームに移った。入居後、先に夫が亡くなり、相続により妻が自宅を取得した。
相続税については、妻が自宅を相続すれば小規模宅地等の特例（居住用で330㎡まで評価額80％減）が使え、配偶者の税額軽減（1億6,000万円または法定相続分まで非課税）もあるため、この前提で問題になることは多くありません。問題は、その後に妻が自宅を売却するときの所得税（譲渡所得税）です。
マイホームを売ったときの3,000万円特別控除（租税特別措置法35条1項）が使えるかどうかは、相続後の妻の行動で結論が分かれます。
| ケース | 3,000万円特別控除 |
|---|---|
| ①相続後、老人ホームから自宅に戻って居住し、その後に売却 | 使える（住まなくなった日から3年目の年末までに売却するなど、他の要件を満たす場合） |
| ②相続後も老人ホームに住んだまま、一度も自宅に居住せずに売却 | 使えない |
理由は「所有者として居住していた」実績がないからです
居住用財産の3,000万円特別控除には、所有者自身がその家に住んでいたことが前提になります。条文上は明確に書かれていませんが、平成元年3月28日の最高裁判決が「所有者として居住の用に供していたこと」を要件とする判断をしており、実務はこの判決を踏まえて運用されています。
①のケースでは、妻は相続で自宅を所有し、その後に自分の家として住んでいます。「所有者として居住した」実績があるので、他の要件を満たせば控除を使えます。
②のケースでは、妻は相続で自宅を所有しましたが、所有した後に住んだ実績がありません。老人ホーム入居前に住んでいたのは「夫の所有する家に同居する配偶者」としてであり、「所有者として」ではないからです。そのため3,000万円特別控除は使えず、売却益の全額に譲渡所得税がかかります。
なお、相続で取得した不動産は、亡くなった夫の取得費と取得時期を引き継ぎます。夫が何十年も前に安く買った土地なら、売却益が大きくなりやすく、控除が使えるかどうかで税額が数百万円単位で変わることがあります。
「相続した空き家の3,000万円特別控除」も、夫婦同時入居では使えません
マイホームの3,000万円控除が使えなくても、「相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除」（租税特別措置法35条3項）なら使えるのではないか、と考える方もいます。しかし、この特例も夫婦で同時に老人ホームに入居した場合は使えません。
空き家特例は、亡くなった人が老人ホームに入居していた場合でも使えるよう2019年4月から要件が緩和されましたが、その条件の一つに「老人ホーム入居の直前に、被相続人が一人で暮らしていたこと」があります（措法35条4項）。夫婦で同時に入居する場合、入居直前の自宅には妻も住んでいるので、この要件を満たしません。
参考までに、空き家特例の主な要件は次のとおりです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建物を除く）であること。
- 相続開始の直前に被相続人が一人で居住していたこと（老人ホーム入居の場合は、入居直前に一人暮らしで、入居後も家屋が他の用途に使われていないことなど）。
- 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
- 売却代金が1億円以下であること。
- 売却時までに耐震改修をするか家屋を取り壊すこと（2024年1月1日以後の売却からは、売却の翌年2月15日までに買主が行う場合も可）。
- 相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円（2024年1月1日以後の売却）。
- 適用期限は2027年12月31日までの売却。
入居前・相続前にできる対策
おき会計の見解としては、老人ホーム入居を検討する段階で、自宅を「いつ・誰が・どう手放すか」を家族で話し合っておくことが最大の対策です。主な選択肢を挙げます。
| 対策 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 夫の生前に売却する | 所有者である夫が、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば、夫自身が3,000万円特別控除を使える | 入居後の資金計画と売却タイミングの調整が必要。所有期間10年超なら軽減税率の併用も検討 |
| 自宅を夫婦の共有にしておく | 妻が持分を持ち、所有者として居住した実績があれば、妻の持分部分については控除を使える | 婚姻20年以上なら居住用不動産の贈与の配偶者控除（2,000万円）が使えるが、不動産取得税・登録免許税などのコストが生じる |
| 相続後、妻が一度自宅に戻って居住する | 所有者として居住した実績ができるため、3,000万円特別控除の対象になる | 形だけの短期間の居住は否認されるリスクが高い。介護の状況から現実的でないことも多い |
| 控除なしで売却し、取得費を正しく計算する | 夫の取得費を引き継げるため、購入時の契約書を探して取得費を把握する | 契約書がないと売却額の5％しか取得費にできない（概算取得費） |
沖縄での具体例
例1：那覇市首里の戸建てを夫名義で所有していたご夫婦
ご夫婦で有料老人ホームに入居し、3年後に夫が死去。妻が自宅を相続しましたが、要介護状態で自宅に戻ることは現実的ではありません。この状態で売却すると3,000万円特別控除も空き家特例も使えません。昭和50年代に取得した土地で地価が上がっているため、売却益が3,000万円を超える見込みでした。このようなケースでは、入居前に「夫の生前に売却するか」「賃貸に出すか」を検討していれば結果が変わった可能性があります。
例2：妻が自宅の持分2分の1を持っていたご夫婦
共働きで購入資金を出し合い、自宅を共有にしていたケースです。妻は自分の持分については「所有者として居住していた」ので、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば、妻の持分部分に3,000万円特別控除を使えます。夫から相続した持分部分は使えないため、売却益を持分ごとに分けて計算します。
例3：軍用地を含む相続
沖縄では軍用地を相続財産に含むご家庭も多くあります。軍用地は居住用財産ではないため、3,000万円特別控除とは関係ありません。相続した自宅と軍用地を同時に売却する場合は、それぞれ別に譲渡所得を計算します。
向いていないケース・注意点
- 形だけの居住は認められません。控除を使う目的で住民票だけ自宅に戻す、数週間だけ滞在するといった方法は、実際の生活の拠点がどこかで判断されるため、否認されるリスクが高いです。
- 相続した家に戻って住んだ場合も、売却期限があります。住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却する必要があります。再び老人ホームに戻った場合はその時点からカウントが始まります。
- 老人ホーム入居中の自宅を賃貸に出すと、空き家特例の「他の用途に使われていない」要件を満たさなくなります。小規模宅地等の特例にも影響するため、賃貸に出す前に税理士へ相談してください。
- 老人ホームが「一定の要件を満たす施設」かどうかも確認が必要です。小規模宅地等の特例や空き家特例は、介護保険法などに規定する施設への入居であることが前提です。
- 法令改正の可能性があります。夫婦で老人ホームに入居する事例や空き家問題への対応で、要件が見直されることも考えられます。売却前に必ず最新の法令を確認してください。
よくある質問
Q. 夫が亡くなった後、妻が老人ホームから自宅に戻れば3,000万円特別控除は使えますか？
A. 使える可能性があります。相続で所有者となった妻が、実際に生活の拠点として自宅に居住すれば「所有者として居住した」実績ができます。その後、住まなくなった日から3年目の年末までに売却するなど、他の要件も満たす必要があります。形だけの居住は認められません。
Q. 夫が先に一人で入居し、妻は自宅に残っていた場合はどうなりますか？
A. この場合も、妻が夫の所有する自宅に住んでいただけでは「所有者として」の居住にはなりません。ただし、夫の入居直前に妻が同居していたため、空き家特例の「一人暮らし」要件も満たしません。妻が持分を持っているか、生前に売却するかが検討ポイントになります。
Q. 控除が使えない場合、税金はどれくらいかかりますか？
A. 売却額から取得費と譲渡費用を引いた売却益に対し、所有期間が5年超（相続の場合は夫の所有期間を引き継ぐ）なら所得税・住民税あわせて約20％（復興特別所得税を含めると20.315％）がかかります。夫の購入時の契約書が見つからないと、売却額の5％しか取得費にできないため、税額が大きくなりがちです。
Q. 老人ホーム入居中に自宅を賃貸に出しても大丈夫ですか？
A. 税務上は注意が必要です。賃貸に出すと、相続時の小規模宅地等の特例（居住用）や、売却時の空き家特例の要件を満たさなくなる可能性があります。家賃収入と失う特例のどちらが大きいか、事前に試算することをおすすめします。
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