結論
不動産賃貸業・軍用地主の税務で税理士に頼むべきことは、青色申告の控除をどこまで取れるかの判定、法人化すべき所得水準の試算、そして相続を見据えた土地の持ち方の設計です。おき会計は、法人化を見据えた個人の不動産事業者と、不動産管理法人・資産管理法人の顧問を中心に、freee・MFクラウドでほぼ自動化できる経理体制をつくり、相続対策まで一体で考えます。初回相談は無料です。
不動産賃貸業・軍用地主でよくある会計・税務の悩み
不動産収入は毎月の金額が安定している分、「申告を自分でやっているが合っているか不安」「もっと有利な方法があるのではないか」というご相談が中心です。
- 軍用地料とアパート収入があるが、青色申告の65万円控除が使えるのか分からない。
- 所得税が年々重くなってきた。法人化した方がよいと聞くが、目安が分からない。
- 外壁塗装や設備の交換をしたが、修繕費で一度に落とせるのか、減価償却になるのか判断できない。
- 店舗と住居が混在する物件で、消費税の課税・非課税の区分が合っているか不安。
- 親から相続した軍用地が複数ある。次の世代にどう渡すか、相続税がどれくらいかかるか知りたい。
不動産賃貸業・軍用地主特有の税務論点
軍用地料は不動産所得。源泉徴収がないので申告漏れに注意
軍用地料は国（防衛省）から年1回支払われる土地の賃料で、所得区分は不動産所得です。給与や年金と違い源泉徴収がないため、確定申告をしなければ税金が全く納められていない状態になります。必要経費にできるのは固定資産税、土地改良区の賦課金、借入金の利子、税理士報酬など限られた項目です。軍用地は建物がないため減価償却費も発生せず、収入のほとんどが所得になります。その分、他の所得と合算した税率の確認が重要です。詳しくは軍用地の確定申告と相続の記事もご覧ください。
青色申告65万円控除は「事業的規模」が前提
65万円控除を受けるには、不動産貸付が事業的規模（おおむね5棟10室以上）であることと、複式簿記での記帳、e-Tax申告または電子帳簿保存が必要です。軍用地のみの貸付けは、原則として事業的規模とは認められません。この場合でも青色申告の届出をしておけば10万円控除は使えます。アパートや駐車場を合わせて事業的規模に達すれば、65万円控除に加えて青色事業専従者給与や、取壊し損失の全額経費算入も可能になります。事業的規模か業務的規模かの判定は、控除額以外にも影響が大きい論点です。令和9年分（2027年分）からは、要件に応じて75万円・65万円・10万円の区分に変わります。
法人化の目安は「所得1,000万円前後」と「次の世代」
おき会計の見解としては、不動産所得が継続して1,000万円前後を超えるあたりが法人化を試算するラインです。所得税・住民税の最高税率は55％に対し、中小法人の実効税率はおおむね30％台前半で、差が大きくなるためです。ただし法人化には、建物を法人に移す際の譲渡所得や不動産取得税、社会保険料、法人住民税の均等割といったコストが伴います。土地は個人に残し、建物だけを法人に移す方法が一般的です。また、法人化は相続対策としての側面もあります。賃料収入を法人に集め、役員報酬として家族に分散すれば、個人の財産の増加を抑えられます。法人成りの考え方はこちらの記事にまとめています。
消費税は「居住用は非課税、事業用は課税」
住宅の家賃は消費税が非課税です。店舗・事務所の賃料と、区画や舗装などの設備がある駐車場の賃料は課税です（設備のない青空駐車場は土地の貸付けとして非課税）。軍用地料は土地の貸付けなので非課税です。課税売上が年1,000万円を超えると課税事業者になり、消費税の申告が必要になります。テナントビルのオーナーは、借主が課税事業者であればインボイス登録を求められることが多く、登録すれば売上1,000万円以下でも消費税を納めることになります。なお、居住用賃貸建物の購入にかかる消費税は2020年の改正で仕入税額控除ができなくなりました。消費税還付スキームの改正を前提にした資金計画が必要です。
減価償却は構造と築年数で大きく変わる
建物の減価償却は、木造なら22年、鉄筋コンクリート造なら47年の法定耐用年数で計算します。中古物件は「簡便法」で残りの耐用年数を短く計算できるため、築古の木造アパートは短期間に大きな償却費を取れます。ただし償却が進むと経費が減って税金が増える一方、借入金の元本返済は続きます。これがデッドクロスで、沖縄でもよくご相談いただく論点です。購入時に土地と建物の金額をどう按分するかで、その後の償却費と消費税が決まります。
修繕費と資本的支出の分かれ目
修繕費はその年の経費、資本的支出は資産に計上して減価償却です。判断の基準は、支出が20万円未満か、おおむね3年以内の周期で行う修繕か、60万円未満または取得価額の10％以下か、という順番で確認します。外壁塗装は原状回復なら修繕費、グレードアップを伴えば資本的支出の部分が出ます。台風対策の補強工事は、機能を追加する部分が資本的支出になりやすい点に注意が必要です。見積書と工事内容の記録を残しておくと、税務調査で説明しやすくなります。
サブリースと相続対策
サブリース（一括借上げ）契約では、管理会社から受け取る賃料が収入になります。契約上住宅用と明らかな転貸なら、オーナーの受取賃料も非課税です。相続対策では、貸付事業用の宅地について小規模宅地等の特例（200㎡まで50％減額）が使えるかどうか、賃貸アパートを生前贈与する場合の負担付贈与のリスクなど、個別の判断が必要です。軍用地は賃貸借契約が長期にわたる特殊な土地で、相続税評価も一般の宅地と取扱いが異なります。
沖縄の不動産賃貸業ならではの事情
- 軍用地の相続：沖縄特有の資産で、複数の地主で共有しているケースも多くあります。共有持分の相続は分割の話し合いと評価の両面で時間がかかるため、早めの整理が必要です。
- 観光需要と民泊：住宅として貸すと非課税、宿泊施設として運営すると課税売上になります。民泊に転用した時点で消費税の扱いが変わるため、転用前に試算が必要です。
- 台風と修繕：毎年の台風で外壁・屋上防水・フェンスの修繕が発生します。修繕費か資本的支出かの判定が、本土より頻繁に問題になります。保険金を受け取った場合の収入計上も忘れがちです。
- 塩害とRC造：沖縄は鉄筋コンクリート造が多く耐用年数は47年ですが、塩害で実際の劣化は早い傾向があります。大規模修繕の資金を、償却費と借入返済の見通しに織り込む必要があります。
- 離島の物件：離島にお住まいの地主の方にも、おき会計はオンラインで対応しています。
おき会計ができること
- 法人顧問・資産管理法人の運営：不動産管理法人や資産管理法人の決算・申告、役員報酬の設計、法人と個人の間の賃料や地代の設定を支援します。
- freee・MFクラウドでの経理体制づくり：家賃収入は毎月ほぼ一定なので、自動経理と相性が良い業種です。導入支援300件以上（当事務所調べ）の経験をもとに、通帳連携と自動仕訳のルールを設定し、入力作業をほぼなくします。
- 法人成り支援：法人成り支援100社以上の実績をもとに、建物を法人に移すタイミングと方法、消費税の免税期間の活用を含めて設計します。
- 相続税申告・相続対策：相続税・相続対策として、軍用地や賃貸物件の評価、生前贈与と相続時精算課税の比較、小規模宅地等の特例の適用判断まで対応します。
- 税務調査対応：修繕費の区分や家事按分は不動産賃貸業の調査で見られやすい論点です。沖縄全域で立会いに対応しています。
料金の目安
個人の不動産事業者（法人成りを見据えた方）の決算・申告のみの料金（税込）は次のとおりです。
| 年間収入 | 会計ソフト入力済み | Excel集計済み | 記帳代行込み |
|---|---|---|---|
| 1,000万円未満 | 6.6万円 | 8.8万円 | 16.5万円〜 |
| 1,000万円以上2,000万円未満 | 8.8万円 | 13.2万円 | 22万円〜 |
| 2,000万円以上3,000万円未満 | 11万円 | 16.5万円 | 27.5万円〜 |
消費税の申告がある場合は原則課税6.6万円〜・簡易課税3.3万円〜が別途加算されます。不動産の売却で譲渡所得が生じる場合は別途お見積りです。法人の顧問料は売上1,000万円未満で月額22,000円・決算報酬132,000円（年間396,000円）からです。詳しくは料金ページと個人事業主・不動産事業者向け料金プランをご確認ください。
向いていないケース
- 軍用地料や家賃収入が少額で、法人化や相続対策の予定がなく、確定申告の代行だけを毎年安く頼みたい方。個人の確定申告は、法人成りを見据えた方や既存のお客様を中心に対応しています。
- 節税を目的に実態のない法人や取引をつくりたい方。おき会計は税務調査で説明できる方法しかご提案しません。
- 物件の売買仲介や管理業務そのものをお求めの方。税務・会計の立場から助言はできますが、仲介・管理は行いません。
よくある質問
Q. 軍用地料だけの収入でも確定申告は必要ですか？
A. 必要です。軍用地料は不動産所得で、給与所得者の方でも給与以外の所得が20万円を超えれば確定申告が必要になります。年金受給者の方も同様です。軍用地料には源泉徴収がないため、申告しないとそのまま無申告の状態になります。
Q. 軍用地主ですが、青色申告の65万円控除は使えますか？
A. 軍用地だけでは原則として難しいです。65万円控除は事業的規模（おおむね5棟10室）が条件で、土地の貸付けだけで事業的規模と認められるケースは限られます。ただし青色申告の届出をすれば10万円控除は使えますので、まず届出をおすすめします。アパートや駐車場を合わせて事業的規模になる場合は65万円控除の対象になり得ます。
Q. 法人化すると税金はどのくらい変わりますか？
A. 所得税は累進課税で最高45％（住民税と合わせて55％）ですが、中小法人の実効税率はおおむね30％台前半です。ただし法人化すると社会保険の加入義務、法人住民税の均等割（赤字でも年7万円程度）、税理士費用などの固定費が増えます。おき会計の見解としては、不動産所得が継続して1,000万円前後を超えてきたら、試算する価値があります。
Q. 相続した軍用地は売るべきですか、持ち続けるべきですか？
A. 税金だけで決まる問題ではありませんが、判断材料は整理できます。持ち続ければ安定した賃料収入と相続税評価の面でのメリットがあり、売却すれば譲渡所得税がかかる一方で現金化できます。相続後3年10か月以内の売却なら取得費加算の特例が使えます。ご家族の状況と合わせて、数字で比較することをおすすめします。
まずは無料相談から
不動産の税金は、今年の申告だけでなく10年後の相続までつながっています。軍用地や賃貸物件の現状を一度棚卸しして、青色申告・法人化・相続の順に整理してみませんか。初回相談は無料で、無理な勧誘はしません。お問い合わせフォームからご連絡ください。
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