結論
インボイス登録していた親から店舗・事務所などの賃貸業を相続した場合、相続人は亡くなった日の翌日から4か月間は「みなし登録期間」としてインボイスを発行できます。しかし4か月を過ぎてから登録申請すると、登録日までさかのぼれず、インボイスを発行できない空白期間が生じます。テナントとの取引を途切れさせたくなければ、相続から4か月以内に登録申請の要否を判断してください。
この記事の対象：インボイス登録済みの被相続人から賃貸業を引き継ぐ相続人
この記事は、亡くなった方（被相続人）が店舗・事務所・テナント・駐車場などの貸付けを行い、インボイス（適格請求書）発行事業者として登録していたケースが対象です。
インボイス制度は2023年（令和5年）10月1日に始まりました。制度開始以後に登録事業者が亡くなり、相続人がその賃貸業を引き継ぐ場合の手続きと期限を解説します。この記事の内容は2026年10月時点でも変更されていません。
なお、住宅の家賃は消費税が非課税のため、アパート・マンション（居住用）だけを貸している場合は、インボイスの問題はほとんど生じません。
相続が起きたら「死亡届出書」を提出し、被相続人の登録は最長4か月で失効する
インボイス登録事業者に相続が発生した場合、相続人は被相続人の納税地を管轄する税務署に、速やかに「適格請求書発行事業者の死亡届出書」を提出する必要があります。
被相続人のインボイス登録の効力は、次のいずれか早い日に失われます。
- 死亡届出書を提出した日の翌日
- 被相続人が亡くなった日の翌日から4か月を経過した日
「それでは、死亡届出書を出した途端に相続人はインボイスを発行できなくなるのでは」と思われるかもしれません。賃貸業を引き継いだ相続人がテナントにインボイスを出せなくなると困るため、次の「みなし登録期間」の措置が設けられています。
みなし登録期間：相続人は4か月間、被相続人の登録番号でインボイスを発行できる
事業を承継した相続人は、次のいずれか早い日までの期間（みなし登録期間）において、インボイス発行事業者とみなされます（相続人自身がすでにインボイス発行事業者である場合を除きます）。
- 相続人がインボイス発行事業者の登録を受けた日の前日
- 被相続人の死亡日の翌日から4か月を経過する日
さらに、みなし登録期間中に相続人が登録申請をした場合は、登録の通知が届くまでみなし登録期間が延長されます（消費税法施行令第70条の6第2項）。申請が4か月以内であれば、審査待ちの間にインボイスが出せなくなる心配はありません。
言いかえると、賃貸業を引き継いだ相続人は、自分でインボイス登録をしなくても、被相続人の死亡日の翌日から4か月間は被相続人の登録番号でテナントにインボイスを発行できます。
この措置を使うには条件があります。インボイス発行事業者ではない相続人が被相続人の登録番号でインボイスを発行するためには、死亡届出書に「相続によりインボイス発行事業者の事業を承継した」旨を記載する必要があります（消費税法施行令第70条の6第1項）。死亡届出書を出すときに、この欄の記載を忘れないでください。
準確定申告の期限（4か月）と同じタイミングで判断する
みなし登録期間は最大4か月で、これは被相続人の所得税の準確定申告（亡くなった方の確定申告）の期限と同じです。
そのため、事業を承継する相続人は、相続から4か月以内に準確定申告書と一緒に「適格請求書発行事業者の登録申請書」を税務署に提出することを検討する、と覚えておくと期限を逃しません。
4か月を過ぎてから登録申請すると、インボイスを発行できない空白期間が生じる
4か月を経過した後に相続人が登録申請書を提出した場合、みなし登録期間の翌日にさかのぼって登録事業者になることはできません。登録日までの間、インボイスを発行できない期間が生じます（消費税法施行規則第26条の4第1号）。
実務では、4か月以内に不動産の遺産分割協議（誰がどの物件を相続するかの話し合い）がまとまらず、登録申請が遅れる事例が多くあります。しかし、申請の遅れはそのまま空白期間になります。
| 登録申請のタイミング | インボイスの発行 |
|---|---|
| 相続から4か月以内に申請 | みなし登録期間が登録通知まで延長され、途切れずに発行できる |
| 4か月経過後に申請 | みなし登録期間の終了日の翌日から登録日の前日まで、発行できない空白期間が生じる |
空白期間中は、テナント（課税事業者）が支払う家賃について仕入税額控除（支払った消費税を差し引く計算）が制限されます。経過措置により一定割合（2026年10月1日から2028年9月30日までは70％）は控除できますが、テナント側から家賃の値下げ交渉や、インボイスの再発行を求められるトラブルの原因になります。
結論として、相続人が事務所や店舗（テナント）の賃借人にインボイスを継続して発行したい場合は、相続のあった日から4か月以内に登録申請を出すかどうかを判断する必要があります。
遺産分割がまとまらないときの実務対応
遺産分割協議が4か月以内に終わらなくても、承継する可能性のある相続人が先に登録申請をしておけば空白期間は防げます。
遺産分割前の賃貸物件は、法律上は相続人全員が法定相続分で共有している状態です。家賃収入も法定相続分で各相続人に帰属し、それぞれが消費税の申告義務を負う可能性があります。
そのため、おき会計の見解としては、テナント物件を誰が引き継ぐか決まっていない場合でも、引き継ぐ見込みの相続人（または共同相続人それぞれ）が4か月以内に登録申請を出しておくのが安全です。登録後に結局その物件を相続しなかった場合は、登録の取消届出を出せば済みます。
また、相続人がもともと免税事業者（基準期間の課税売上高が1,000万円以下）でも、相続があった年は被相続人の課税売上高を合わせて納税義務を判定します。被相続人のテナント収入が1,000万円を超えていれば、相続人も相続した年から課税事業者になるのが通常です。消費税の申告を忘れないよう注意してください。
沖縄での具体例
沖縄では、親が所有していた店舗付きビルや駐車場を相続する際のインボイス相談がよくあります。
例1：那覇市の国際通り周辺で店舗ビルを貸していた父が亡くなったケース。テナントは飲食店3店舗（いずれも課税事業者）。相続人である長男は会社員で、インボイスの知識がなかったため、死亡届出書に「事業承継」の記載をせず、遺産分割協議が終わった相続後6か月の時点で登録申請をしました。この場合、相続後4か月経過日の翌日から登録日の前日までインボイスを発行できず、テナントから家賃の消費税分の扱いについて問い合わせが相次ぐことになります。4か月以内に申請していれば防げたトラブルです。
例2：浦添市で月極駐車場と居住用アパートを貸していた母が亡くなったケース。アパート家賃は非課税ですが、駐車場（更地の貸付けではなく、アスファルト舗装・区画あり）の賃料は課税です。借主の多くが近隣の事業者（課税事業者）で、インボイスを求められていました。駐車場だけでも課税売上があるため、承継する相続人は4か月以内に登録申請を検討する必要があります。
例3：軍用地のみを相続したケース。軍用地料（米軍基地用地の賃料）は土地の貸付けとして消費税が非課税です。借主である国にインボイスを発行する必要はないため、この記事の論点は生じません。ただし、同じ被相続人が店舗も貸していた場合は、店舗部分について上記の判断が必要です。
向いていないケース・注意点
- 相続人がすでにインボイス発行事業者の場合、みなし登録期間の措置は対象外です。自分の登録番号でインボイスを発行します。
- 死亡届出書の「事業承継」の記載を忘れると、被相続人の番号でインボイスを発行できません。届出書の記載内容を税理士に確認してもらってください。
- テナントが免税事業者や消費者ばかりなら、急いで登録する必要はありません。インボイスが必要なのは、借主が仕入税額控除を行う課税事業者の場合です。借主の状況を確認してから判断しましょう。
- 登録すると、課税売上高にかかわらず消費税の申告義務が生じます。免税事業者に戻るには、取消届出書を提出し、一定期間を待つ必要があります。
- 2割特例は2026年（令和8年）9月30日までの日を含む課税期間で終了します。
- 相続税の申告（10か月以内）とは別の期限です。インボイスの4か月、準確定申告の4か月、相続税の10か月と、期限が複数あることを意識してください。
よくある質問
Q. 親が亡くなった後、相続人はいつまでインボイスを発行できますか？
A. 相続人が事業を承継し、死亡届出書にその旨を記載していれば、亡くなった日の翌日から4か月を経過する日までは被相続人の登録番号でインボイスを発行できます。4か月以内に登録申請をすれば、登録通知が届くまで期間が延長されます。
Q. 相続から4か月を過ぎてから登録申請した場合、さかのぼって登録されますか？
A. されません。みなし登録期間の終了日の翌日から登録日の前日までは、インボイスを発行できない空白期間になります。
Q. 遺産分割協議がまとまっていなくても登録申請できますか？
A. できます。承継する見込みの相続人が先に申請しておくことで空白期間を防げます。結果的に物件を相続しなかった場合は、登録の取消届出を出します。
Q. 居住用アパートだけを相続した場合もインボイス登録が必要ですか？
A. 住宅の家賃は消費税が非課税なので、原則として不要です。ただし店舗・事務所・駐車場（舗装・区画あり）など課税対象の貸付けがあれば、借主がインボイスを必要とするかを確認して判断します。
Q. 死亡届出書はいつまでに提出すればよいですか？
A. 法令上は「速やかに」提出することとされています。出さなくても死亡日の翌日から4か月経過で登録は失効しますが、事業承継の旨を記載して提出しないと、相続人は被相続人の番号でインボイスを発行できません。早めに提出してください。
おき会計にご相談ください
相続が起きた直後は、葬儀や遺産分割で手一杯になり、インボイスの4か月期限は見落とされがちです。しかし、テナント賃貸業ではこの期限がそのまま借主との信頼関係に影響します。
税理士事務所おき会計（那覇市首里）では、準確定申告・相続税申告とあわせて、賃貸業の承継に伴う消費税・インボイスの手続きを一括でサポートしています。沖縄県全域に対応し、離島の方はオンラインでご相談いただけます。初回相談は無料です。
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