結論
自宅兼事務所の建物の減価償却費を経費にすること自体は問題ありませんが、事業用部分の割合が床面積の50％を超えると住宅ローン控除は一切使えなくなります。事業用部分が10％以下なら住宅ローン控除は全額使え、10％超50％以下なら居住用部分の割合に応じた金額だけ控除できます。将来自宅を売るときの「居住用財産の3,000万円特別控除」も同じく居住用部分にしか使えないため、事業用割合は節税額だけでなく、この2つの特例への影響を見て決める必要があります。
事業用部分が50％超だと、住宅ローン控除は使えません
個人事業主（フリーランス）が持ち家の一部を事務所として使っている場合、建物の減価償却費や住宅ローンの利息、固定資産税、火災保険料などのうち、事業用部分の割合を必要経費にできます。居住用と事業用の割合は、床面積など合理的な基準で設定します。
住宅ローン控除を使っていなければ、事業用割合を何％にしても住宅ローン控除の問題は起きません。しかし、住宅ローン控除を使っている（使う予定の）方は要注意です。住宅ローン控除は「床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること」が要件とされているため、事業用部分を50％超にすると、その年以降の住宅ローン控除が使えなくなります。
控除が使えなくなるのは、減価償却費を経費にしたから、ではありません。「居住用部分が2分の1未満」という事実によって要件を外れるのです。したがって、事業用50％超として経費計上しながら住宅ローン控除も満額受ける、という申告は矛盾しており、税務署から指摘を受ける可能性が高くなります。
| 事業用部分の割合 | 住宅ローン控除の適用 |
|---|---|
| 10％以下 | 全額、住宅ローン控除を受けられる（居住用100％とみなす） |
| 10％超〜50％以下 | 居住用部分の割合に応じた金額のみ控除できる |
| 50％超 | 住宅ローン控除は適用できない |
事業用10％以下なら、住宅ローン控除は全額受けられます
事業用部分が10％以下、言い換えると居住用部分が90％以上の場合は、居住用部分の割合を100％として住宅ローン控除を計算してよいことになっています（租税特別措置法関係通達41-29）。この通達は、居住用部分の床面積が家屋全体の「おおむね90％以上」であれば、全部を居住用部分として扱えると定めています。
おき会計の見解としては、自宅の一室（6畳程度）を仕事部屋にしている程度の方は、事業用割合を10％以下に収めるのが最もバランスの良い選択です。経費にできる金額は小さくなりますが、住宅ローン控除を満額確保でき、将来の売却時の3,000万円特別控除も全額使えます。
10％超50％以下なら、居住用割合分だけ控除できます
事業用部分が10％を超え50％以下の場合は、住宅ローンの年末残高に居住用部分の割合を掛けた金額をもとに控除額を計算します。元記事（2019年掲載）の例を、当時の控除率1％と現在の控除率0.7％の両方で見てみましょう。
【条件】住宅ローンの年末残高2,000万円（取得対価の額と同額とする）、居住用部分の割合70％
| 項目 | 控除率1％（2021年以前の入居など） | 控除率0.7％（2022年以降の入居） |
|---|---|---|
| ①居住用部分の残高 | 2,000万円×70％＝1,400万円 | 2,000万円×70％＝1,400万円 |
| ②住宅ローン控除額（年間） | 1,400万円×1％＝14万円 | 1,400万円×0.7％＝9万8,000円 |
| （参考）居住用100％の場合 | 20万円 | 14万円 |
この例では、事業用30％とすることで住宅ローン控除が年間4万2,000円（0.7％の場合）減ります。一方で、建物の減価償却費や利息の30％が経費になるので、その節税額と比較して有利不利を判断します。控除期間が13年（新築など）あることを考えると、住宅ローン控除の減少分は累計で数十万円になります。
なお、2022年以降に入居した方の住宅ローン控除は、控除率0.7％です。控除期間は新築・買取再販で原則13年、中古で10年でしたが、2026年（令和8年）以後の入居では、省エネ性能の高い中古住宅も13年に拡充されました（一般住宅は新築・中古とも10年）。借入限度額は住宅の省エネ性能と入居年によって異なり、2024年以降の新築は原則として省エネ基準を満たすことが必要になりました。ご自身の入居年の条件は国税庁の案内で確認してください。
将来の売却時にも事業用割合が影響します（3,000万円特別控除）
自宅を将来売却して売却益（譲渡所得）が出た場合、「居住用財産の3,000万円特別控除」を使うのが一般的です。しかし、この特例も居住用部分にしか使えません。
例えば、売却益が1,000万円で事業用部分の割合が30％なら、事業用部分に対応する300万円の売却益には特例が使えず、課税されます。所有期間5年超なら税率は約20％なので、約60万円の税負担が生じる計算です。
ただし、こちらも住宅ローン控除と同じく、居住用部分の割合が全体のおおむね90％以上であれば、全体を居住用として3,000万円特別控除を受けられます（租税特別措置法関係通達31の3-8）。事業用割合を10％以下にしておくメリットは、売却時にも続くということです。
| 事業用部分の割合 | 住宅ローン控除 | 売却時の3,000万円特別控除 |
|---|---|---|
| 10％以下 | 全額適用 | 全体に適用 |
| 10％超〜50％以下 | 居住用割合分のみ | 居住用部分の売却益のみ |
| 50％超 | 適用不可 | 居住用部分の売却益のみ |
沖縄での具体例
例1：那覇市のWebデザイナー（個人事業主）、3LDKマンションの1室を仕事部屋に
専有面積75㎡のうち仕事部屋が6㎡で、事業用割合は8％です。10％以下なので、住宅ローン控除は満額受けられます。減価償却費・管理費・ローン利息・固定資産税の8％を経費にし、通信費や電気代は使用実態に応じて別の割合で按分します。
例2：浦添市の建設業の一人親方、自宅1階をガレージ兼倉庫・事務所に
延床面積120㎡のうち1階の60㎡を事業に使っており、事業用割合は50％です。「50％以下」なので住宅ローン控除は居住用50％分について受けられます。ここで資材置場を広げて事業用を55％にすると、住宅ローン控除は全額使えなくなります。経費が増える効果と、控除がゼロになる影響を必ず比較してください。
例3：宮古島の民泊（住宅宿泊事業）、自宅の2部屋をゲストルームに
民泊の客室部分は事業用です。延床面積の40％を客室と共用スペースにしている場合、住宅ローン控除は居住用60％分のみです。さらに、金融機関の住宅ローンは「自己居住用」が融資条件になっていることが多く、事業利用の割合が大きいと契約違反を問われることもあります。税金の前に、ローン契約の確認が必要です。
向いていないケース・注意点
- 事業用割合は「なんとなく」で決めない。床面積を基準にし、間取り図に事業用部分を示した資料を残してください。税務調査で割合の根拠を聞かれます。
- 住宅ローン控除の適用期間中は、事業用割合を50％以下に抑えるのが基本です。経費を増やしたくても、控除が丸ごと消えるとかえって損になります。
- 年の途中で事業用割合が変わった場合は、その年の12月31日時点の状況などで判定されるため、年末に向けて割合を見直す場合は注意が必要です。
- 消費税の課税事業者の場合、建物の事業用部分については仕入税額控除の対象になる一方、売却時には建物の事業用部分の売却が課税売上になります。所得税だけでなく消費税の影響も確認してください。
- 法人成りして会社に自宅の一部を貸す場合は、事業主ではなく会社から家賃を受け取る形になり、住宅ローン控除の判定は「貸付用部分」として同じ考え方になります。賃貸部分が50％超なら控除は使えません。
- 住宅ローン控除の制度は入居年ごとに内容が異なります。控除率1％だった時期（2021年以前の入居）と0.7％の時期で、同じ割合でも控除額が変わります。
よくある質問
Q. 事業用部分の減価償却費を経費にしなければ、事業用割合が50％超でも住宅ローン控除は使えますか？
A. 使えません。住宅ローン控除の要件は「床面積の2分の1以上が自己の居住用」という事実で判定されるため、経費計上の有無にかかわらず、実際に50％超を事業に使っていれば要件を満たしません。経費にしないことで問題が消えるわけではない点に注意してください。
Q. 事業用割合はどうやって決めればよいですか？
A. 床面積の割合で決めるのが基本です。仕事専用の部屋の面積を延床面積で割ります。リビングの一角で仕事をしている場合は、使用時間などで按分する考え方もありますが、住宅ローン控除の判定は床面積で行われるため、床面積ベースで説明できる資料を用意してください。
Q. 住宅ローンの利息は経費にできますか？
A. 利息のうち事業用部分の割合は必要経費にできます。元本の返済額は経費になりません。利息の事業用部分を経費にしながら、居住用部分について住宅ローン控除を受けることは可能です（事業用50％以下の場合）。
Q. 自宅兼事務所を売却したら、事業用部分の売却益はどう計算しますか？
A. 売却益を居住用部分と事業用部分の割合で分け、居住用部分には3,000万円特別控除を適用し、事業用部分は控除なしで譲渡所得として課税されます。ただし居住用部分がおおむね90％以上なら全体に特例を使えます。事業用部分は減価償却した分だけ取得費が小さくなっている点にも注意が必要です。
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自宅兼事務所の事業用割合は、「今年の経費」と「13年間の住宅ローン控除」と「将来の売却時の3,000万円控除」の3つを天秤にかけて決める必要があります。おき会計では、個人事業主の確定申告で経費の按分割合の設計から、法人成り後の自宅の取り扱いまで一貫してご相談いただけます。初回相談は無料です。
