結論
役員社宅は、会社名義で住宅を購入または賃借して役員に貸し、役員から「賃貸料相当額」以上の家賃を受け取れば、会社が負担する家賃との差額は給与として課税されず、会社側では損金になります。無償で貸すと家賃全額が役員報酬として課税されるので節税になりません。小規模住宅（木造132㎡以下、それ以外99㎡以下）なら、賃貸料相当額は固定資産税の課税標準額をもとに計算し、実際の家賃の1〜2割程度になることが多いです。
役員社宅はなぜ節税になる？役員報酬を下げて社宅を提供すると、税金と社会保険料の両方が減ります
役員社宅の節税効果は、役員が個人で払っていた家賃の大部分を会社の経費に付け替えられることにあります。例えば月12万円の家賃を役員が自分で払っている場合、その12万円は所得税・住民税・社会保険料を引かれた後の手取りから支払っています。
これを会社名義の借上げ社宅にして、役員から2万円だけ家賃を徴収するとどうなるでしょうか。会社の負担は月10万円（年120万円）で、これは地代家賃として損金になります。役員は手取りから払う家賃が12万円から2万円に減るので、役員報酬を月10万円下げても手取りは変わりません。役員報酬が下がる分、役員の所得税・住民税と、会社・役員双方の社会保険料が減ります。会社側は役員報酬120万円が地代家賃120万円に変わるだけで、損金の合計は変わりません。
ただし、この仕組みは「賃貸料相当額以上の家賃を徴収していること」が条件です。無償で貸したり、賃貸料相当額に満たない家賃しか受け取っていなかったりすると、差額が役員への給与とみなされて課税されます。
（1）小規模住宅の賃貸料相当額は？3つの計算式の合計です
小規模住宅とは、建物の法定耐用年数が30年以下（木造など）なら床面積132㎡以下、30年超（鉄筋コンクリート造など）なら99㎡以下の住宅をいいます。沖縄で多い鉄筋コンクリート造のマンションは、99㎡以下であれば小規模住宅です。この場合、次の①〜③の合計額が賃貸料相当額（通常の賃貸料の額）になり、それ以上の家賃を役員から徴収していれば給与課税されません。
- （その年度の建物の固定資産税の課税標準額）×0.2％
- 12円×（その建物の総床面積㎡÷3.3㎡）
- （その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）×0.22％
小規模住宅の場合は、会社が所有している社宅でも、会社名義で借りている借上げ社宅でも、この計算式を使います。計算例を見てみましょう。
| 前提（那覇市内の2LDKマンション、月額家賃12万円） | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| ①建物の課税標準額500万円 | 500万円×0.2％ | 10,000円 |
| ②総床面積70㎡ | 12円×（70㎡÷3.3㎡） | 約254円 |
| ③敷地の課税標準額300万円 | 300万円×0.22％ | 6,600円 |
| 賃貸料相当額（月額） | ①＋②＋③ | 約16,854円 |
この例では、役員から月17,000円程度の家賃を受け取っていれば、残りの約10万円は会社の損金になり、役員に給与課税されません。家賃の50％（6万円）を徴収する方法に比べて、役員の負担が月4万円以上少なくなります。
（2）小規模住宅以外の賃貸料相当額は？自社所有か借上げかで計算が異なります
床面積が小規模住宅の基準を超える場合は、会社が所有しているか、借りているかで計算方法が分かれます。
A：法人所有の社宅の場合
次の①と②の合計額の12分の1が月額の賃貸料相当額です。
- （その年度の建物の固定資産税の課税標準額）×12％。ただし建物の法定耐用年数が30年を超える場合は10％
- （その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）×6％
B：借上げ社宅の場合（法人名義で賃貸借契約を結んでいる場合）
次の①と②のいずれか多い金額が賃貸料相当額です。
- 会社が支払う賃借料（月額）の50％
- Aの法人所有の社宅の計算式で算出した金額
借上げ社宅で小規模住宅以外の場合は、実務上は家賃の50％を徴収することが多くなります。一方、小規模住宅や法人所有の社宅では、固定資産税の課税標準額をもとに計算した方が家賃の50％よりかなり安くなるのが通常です。「とりあえず50％徴収」で済ませず、きちんと計算することが節税の観点からはおすすめです。
固定資産税の課税標準額はどう調べる？借上げ社宅でも借主として市町村で確認できます
賃貸料相当額の計算には、建物と敷地それぞれの固定資産税の課税標準額が必要です。法人所有なら毎年届く固定資産税の納税通知書（課税明細書）で確認できます。
借上げ社宅の場合、物件の所有者は貸主ですが、賃借人も借りている物件に限って市町村で固定資産課税台帳の閲覧や証明書の取得ができます。那覇市なら市役所の資産税担当窓口で、賃貸借契約書と本人確認書類（法人の場合は会社との関係を示す書類）を提示して申請します。マンションの一室の場合、敷地の課税標準額は専有部分の持分で按分した金額を使います。課税標準額が確認できないときは、安全策として家賃の50％を徴収する方法をとります。
社宅の一部を会社の業務に使っている場合は？賃貸料相当額の70％を徴収すれば給与課税されません
役員の社宅内の応接間を取引先との打ち合わせや接待に使っているなど、社宅の一部を会社の業務に使っている場合は、（1）（2）で計算した賃貸料相当額の70％以上を役員から徴収していれば給与課税されません（所得税基本通達36-40、36-41、36-43）。先ほどの計算例なら、約16,854円×70％＝約11,800円が徴収すべき家賃になります。
沖縄での具体例
よくあるご相談を例にすると、次のようなケースで役員社宅を活用しています。
- 那覇市おもろまちの賃貸マンションを借上げ社宅にする例：鉄筋コンクリート造70㎡の2LDKで家賃12万円。小規模住宅に該当し、賃貸料相当額は月1万7千円程度。契約を会社名義に切り替え、役員報酬を月10万円引き下げて手取りを維持しました。
- 会社が所有する築20年のRC造住宅に社長が住む例：沖縄に多いRC造は法定耐用年数47年なので30年超に該当し、床面積99㎡以下なら小規模住宅、超えればAの計算式（建物10％＋敷地6％の12分の1）になります。建物の課税標準額が下がっている築古物件ほど、賃貸料相当額は低くなります。
- 離島出身の役員が那覇に単身で住む例：本社が宮古島や石垣島にあり、那覇での営業拠点を兼ねて役員が住むワンルームを会社名義で借りるケースです。業務使用部分があれば70％の計算も検討します。
向いていないケース・注意点
役員社宅は要件を外すと全額が給与課税される制度なので、次の点に注意してください。
- 豪華社宅は対象外：床面積240㎡を超え、取得価額・支払賃貸料・内外装や設備を総合的に見て豪華と判断される住宅は、社宅として扱われず家賃全額が役員負担になります。240㎡以下でもプールなど個人の嗜好を反映した設備がある場合は豪華社宅とされることがあります。
- 役員個人の契約のままでは効果なし：役員が直接契約している家賃を会社が負担したり、住宅手当を支給したりすると、その全額が給与として課税されます。必ず会社名義で契約してください。
- 役員報酬の変更時期：役員報酬を引き下げるタイミングは、原則として事業年度開始から3か月以内の定期改定に合わせる必要があります。期の途中で下げると、定期同額給与の要件に影響することがあります。
- 社会保険の現物給与：社会保険料の計算では、社宅の提供が現物給与として標準報酬月額に含まれる場合があります。都道府県ごとに定められた価額をもとに判定するため、役員報酬の引き下げ幅とあわせて確認が必要です。
- 消費税は控除できない：住宅の家賃は消費税が非課税なので、借上げ社宅の家賃について仕入税額控除はありません。社宅を購入する場合の消費税の扱いは社宅購入で消費税還付が生じる場合も！？をご覧ください。
- 家賃の徴収は記録に残す：役員報酬からの天引きか、役員から会社への振込で徴収し、賃貸料相当額の計算根拠（課税標準額の資料）とあわせて保存しておきます。
よくある質問
Q. 社宅の水道光熱費も会社が負担してよいですか？
A. 役員の私生活にかかる水道光熱費を会社が負担すると、その分は役員への給与（経済的利益）として課税されます。社宅として非課税になるのは家賃部分だけです。電気・ガス・水道・インターネットなどは役員個人の負担にしておきましょう。
Q. 自宅兼事務所として使っている社宅はどう計算しますか？
A. 応接間や事務スペースなど一部を会社の業務に使っている場合は、通常の方法で計算した賃貸料相当額の70％以上を役員から徴収していれば給与課税されません。業務に使っている実態（打ち合わせの記録や設備）を説明できるようにしておくことが大切です。
Q. 役員が個人で契約している賃貸マンションの家賃を、会社が補助する形でもよいですか？
A. それは社宅ではなく住宅手当や家賃補助にあたり、補助額の全額が役員の給与として所得税・住民税・社会保険料の対象になります。節税効果を得るには、賃貸借契約を会社名義に切り替える（貸主の承諾が必要）か、新たに会社名義で契約する必要があります。
Q. 従業員に社宅を貸す場合も同じ計算ですか？
A. 従業員の場合は、小規模住宅の計算式で求めた賃貸料相当額の50％以上を徴収していれば給与課税されません。役員よりも要件が緩やかです。従業員の福利厚生として社宅制度を導入する場合は、就業規則や社宅規程を整えておきましょう。
おき会計にご相談ください
税理士事務所おき会計は、沖縄・那覇の法人を対象に、役員社宅をはじめとする節税対策を役員報酬・社会保険料・資金繰りの全体で設計しています。賃貸料相当額の計算、課税標準額の確認、社宅規程の整備までサポートします。社宅の購入をお考えの場合は社宅購入は節税になりますか？もご覧ください。
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