結論
個人の不動産所得は、「一戸建てなら概ね5棟以上」「アパート等なら独立した室数が概ね10室以上」のいずれかを満たせば、原則として事業的規模として扱われます（5棟10室基準）。事業的規模なら青色申告特別控除は最大65万円（令和8年分）、青色事業専従者給与や固定資産の除却損の全額経費算入も認められます。基準を満たさない業務的規模では、青色申告特別控除は10万円にとどまり、専従者給与も認められません。
事業的規模かどうかは「5棟10室基準」で判定します
個人の不動産貸付は、貸付の規模によって「事業的規模」と「業務的規模」に分かれ、税務上の取り扱いが大きく変わります。事業的規模なら事業所得に近い扱い、業務的規模なら雑所得に近い扱いになるとイメージしてください。
所得税基本通達26-9は「社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうか」で判定すると定めています。ただ、この文言だけでは実務上の判断が難しいため、次の形式基準（5棟10室基準）のいずれかを満たせば、特に反証がない限り事業的規模として扱うことになっています。
- 独立家屋（一戸建て）の貸付：概ね5棟以上
- 貸間・アパート等：貸与できる独立した室数が概ね10室以上
基準に届かなくても、賃貸料の収入状況や貸付資産の管理状況からみて「これらに準ずる事情」があれば事業的規模と認められる余地はあります。ただし実務では形式基準で判断されることがほとんどです。
貸室と貸家を両方所有している場合は？
貸室2室を家屋1棟に換算して合算します。例えば独立家屋2棟と貸室6室を所有している場合は、2棟＋（6室÷2）＝5棟となり、事業的規模と判定します。
共有持分の場合は？
共有持分で按分した棟数や室数では判断しません。例えば10室のアパートを兄弟で2分の1ずつ共有している場合、1人あたり5室ではなく、それぞれが10室を貸し付けているものとして判定します。兄弟それぞれが事業的規模で不動産貸付業を行っていることになります。
月極駐車場などの貸地の場合は？
貸地は概ね5件で貸室1室に換算します。月極駐車場なら、概ね50台以上を貸し付けていれば原則として事業的規模です。例えば貸室7室と土地の貸付15件がある場合は、7室＋（15件÷5）＝10室となり、事業的規模と判定します。
空室がある場合は？
広告や募集をかけているなど、いつでも貸せる状態であれば、空室も1室として数えられます。逆に、修繕もせず長期間放置している部屋や、自分の物置として使っている部屋は数えられません。
| 貸付の種類 | 換算のルール | 事業的規模の目安 |
|---|---|---|
| 一戸建て（独立家屋） | 1棟＝貸室2室 | 概ね5棟以上 |
| アパート・貸間 | 独立した1室＝1室 | 概ね10室以上 |
| 貸地・月極駐車場 | 5件＝貸室1室 | 概ね50件（50台）以上 |
| 共有物件 | 持分で按分しない | 物件全体の棟数・室数で判定 |
| 空室 | 貸せる状態なら1室 | 募集中であればカウント |
事業的規模と業務的規模で変わる5つの取り扱い
違いが出るのは、主に次の5つです。まず一覧で確認してください。
| 項目 | 事業的規模 | 業務的規模 |
|---|---|---|
| 1．事業専従者給与 | 青色：適正額を必要経費に算入可 白色：配偶者86万円・その他50万円 |
認められない |
| 2．青色申告特別控除 | 65万円または55万円（要件を満たさない場合10万円） | 10万円 |
| 3．固定資産の除却損 | 全額を必要経費に算入。赤字は損益通算・繰越可 | 不動産所得の金額が限度（赤字にはならない） |
| 4．回収不能の賃料 | 回収不能になった年の必要経費 | 収入がなかったものとして過年度分をやり直す |
| 5．延納の利子税 | 必要経費に算入可 | 算入不可 |
1．事業専従者給与
事業的規模なら、生計を一にする家族に支払う給与を必要経費にできます。青色申告者は、事前に税務署へ「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出し、実際に給与を支払うことが条件です。金額は仕事の内容に見合った適正額に限られます。
白色申告者は事業専従者控除として、配偶者は最大86万円、その他の家族は1人につき最大50万円を必要経費に算入できます。白色の場合、事前の届出や実際の支払いは不要です。
注意点は、専従者として必要経費に算入した家族は、配偶者控除・配偶者特別控除・扶養控除の対象から外れることです。業務的規模の場合は、青色・白色を問わず専従者給与は認められません。青色事業専従者給与の要件は青色事業専従者給与の要件や注意点でも解説しています。
2．青色申告特別控除
事業的規模の青色申告者が、複式簿記で記帳し、貸借対照表と損益計算書を確定申告書に添付すれば、55万円の控除が受けられます。さらにe-Taxで申告するか、優良な電子帳簿の保存を行えば65万円になります。
業務的規模の場合、不動産所得だけでは控除は10万円が上限です。ただし不動産所得のほかに事業所得があり、事業所得について複式簿記で記帳・貸借対照表を添付していれば、65万円または55万円の控除が受けられます。この場合、控除はまず不動産所得から差し引き、引ききれない分を事業所得から差し引きます。
なお、令和8年度税制改正により、令和9年分からは優良な電子帳簿の保存を要件に控除額が最大75万円へ引き上げられます。令和8年分の申告までは65万円が上限です。詳しくは青色申告75万円控除はいつから？をご覧ください。
3．固定資産の除却等の損失（災害による場合を除く）
事業的規模なら、建物の取り壊しなどで生じた除却損は全額を必要経費にできます。その結果、不動産所得が赤字になれば給与所得など他の所得と損益通算でき、青色申告なら引ききれない赤字を3年間繰り越せます。
業務的規模では、除却損を差し引く前の不動産所得の金額が限度です。つまり資産損失で不動産所得がマイナスになることはなく、切り捨てられた損失は翌年以降にも使えません。
どちらの規模でも共通する注意点として、土地や建物を売却するために行う取り壊しの費用は、不動産所得の必要経費ではなく譲渡所得の譲渡費用になります。
4．回収不能になった賃料
事業的規模なら、賃料が回収不能になった時点で、その年分の必要経費（貸倒損失）に算入できます。
業務的規模では、回収不能になった賃料は「収入がなかったもの」として扱います。過年度に計上した家賃が回収不能になった場合は、その家賃を計上した年分までさかのぼって所得計算をやり直す（更正の請求をする）必要があり、手間がかかります。
5．延納した場合の利子税
所得税を延納したときの利子税は、事業的規模なら不動産所得に対応する部分を必要経費にできますが、業務的規模では必要経費にできません。
沖縄での具体例
おき会計によくあるご相談をもとに、沖縄の不動産オーナーに多いパターンを3つ挙げます。
例1：那覇市内のRCアパート8室＋敷地内の月極駐車場12台。駐車場12台÷5＝2.4室と換算し、8室＋2.4室＝10.4室で事業的規模です。青色申告をすれば65万円控除が使え、配偶者に管理業務を手伝ってもらっているなら青色事業専従者給与も検討できます。
例2：浦添市の戸建て3棟＋貸室4室。4室÷2＝2棟と換算し、3棟＋2棟＝5棟で事業的規模です。棟数だけ、室数だけで見ると基準に届かないため、見落とされやすいケースです。
例3：相続した軍用地2筆の地料収入のみ。貸地2件は貸室1室にも満たず、業務的規模です。この場合でも青色申告をすれば10万円控除は使えます。簡易帳簿で足りますので、軍用地料 青色申告10万円控除を利用しよう！を参考にしてください。
沖縄では観光需要から民泊や短期賃貸を始める方も増えていますが、住宅宿泊事業（民泊）による収入は原則として不動産所得ではなく雑所得または事業所得です。5棟10室基準の室数には含めない点にご注意ください。
向いていないケース・注意点
- 基準を満たす目的だけで物件を増やすのは本末転倒です。65万円控除の節税効果は、所得税・住民税を合わせてもせいぜい年20〜30万円程度です。利回りの低い物件を買い足して基準を満たしても、収支全体では損をすることがあります。
- 事業的規模でも帳簿がなければ控除は受けられません。65万円・55万円控除は複式簿記と貸借対照表の添付、期限内申告が条件です。期限後申告になると控除は10万円に下がります。
- 個人事業税は別の基準で判定されます。所得税で事業的規模でも、個人事業税の課税は都道府県が定める基準によります。事業的規模になると事業税がかかるケースが多いため、手取りの試算に入れておきましょう。
- 消費税は規模ではなく貸付の内容で決まります。住宅の家賃は非課税ですが、店舗・事務所の家賃や駐車場収入は課税売上です。課税売上が1,000万円を超えると消費税の納税義務が生じます。
- 所得が増えたら法人化も選択肢です。借入返済と減価償却のバランスが崩れる時期（デッドクロス）を迎える前に検討するのが理想です。不動産投資のデッドクロスとは？も参考にしてください。
よくある質問
Q. アパート8室と月極駐車場12台を貸しています。事業的規模になりますか？
A. 原則として事業的規模になります。駐車場は5件で1室に換算するため、12台÷5＝2.4室となり、8室＋2.4室＝10.4室で10室以上を満たすからです。ただし駐車場は契約台数ではなく実際に貸し付けている件数で数えるのが基本です。契約書と台数の対応を整理しておいてください。
Q. 空室が多くて今は7室しか埋まっていません。10室のアパートは事業的規模ですか？
A. 募集広告を出すなど、いつでも貸せる状態にしていれば空室も1室として数えられます。10室すべてが貸付可能な状態なら事業的規模です。一方、物置にしている、修繕せず放置しているなど、貸せる状態にない部屋は数えられません。
Q. 業務的規模でも青色申告をする意味はありますか？
A. あります。業務的規模でも青色申告なら10万円の青色申告特別控除が使えますし、赤字が出た年の損失は他の所得と損益通算できます。軍用地料など不動産所得が少額の方でも、簡易帳簿をつけるだけで所得税・住民税・国民健康保険料の負担が下がります。
Q. 事業的規模なら個人事業税もかかりますか？
A. 所得税の判定と個人事業税の判定は別物です。個人事業税の不動産貸付業は、都道府県が定める基準で課税の有無を判断します。所得税で事業的規模でも事業税がかからない場合、逆の場合もあり得ますので、沖縄県の基準は別途ご確認ください。
Q. 事業的規模になったら法人化した方が有利ですか？
A. 一概には言えません。所得が増えて所得税・住民税の税率が法人税の実効税率を上回るようになったら、法人化を検討する価値があります。ただし法人には社会保険の加入義務や登記費用などのコストもあります。借入の返済と減価償却のバランス（いわゆるデッドクロス）も踏まえ、数年先の数字で判断するのがおすすめです。
おき会計にご相談ください
5棟10室基準は一見シンプルですが、換算の仕方や共有・空室の扱いで判定が変わり、その結果として控除額や赤字の扱いが大きく変わります。おき会計の見解としては、物件を取得する前、または年内のうちに規模の判定と青色申告の準備を済ませておくことが、翌年3月の申告で慌てない一番の近道です。
おき会計では、不動産所得をお持ちの個人の方の確定申告や、法人化を見据えた不動産事業者向けのプランをご用意しています。freeeなどのクラウド会計を使った帳簿づくりからサポートしますので、65万円控除の要件も無理なく満たせます。
初回相談は無料です。お問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。
