不動産賃貸業の節税｜経営セーフティ共済は法人のみ、小規模企業共済は5棟10室が条件

経営セーフティ共済は、法人で不動産賃貸業をしている場合だけ使える節税です

経営セーフティ共済の掛金は、個人事業の不動産所得の計算では必要経費に算入できません。法人形態で不動産賃貸業を行っている場合は、掛金の全額を損金にできます。

経営セーフティ共済は、取引先の予期せぬ倒産による連鎖倒産から中小企業を守る制度で、売掛金などが回収できなくなったときに共済金の貸付けを受けられます。掛金は月額5,000円から20万円まで、積立の上限は800万円です。

個人事業主の場合、掛金が必要経費になるのは「事業所得」の計算に限られます。不動産所得しかない個人の大家さんは、加入できても掛金は経費になりません。節税の観点では、法人で不動産賃貸業を行っている場合にだけ効果があります。

法人が損金にするには、法人税申告書に「特定の基金に対する負担金等の損金算入に関する明細書（別表十（七））」を添付する必要があります。添付を忘れると損金にできないため、申告時の確認が欠かせません。明細書の詳細は経営セーフティ共済の明細書添付漏れに注意をご覧ください。

解約手当金を大規模修繕とぶつけるのが基本の使い方です

経営セーフティ共済の節税は「課税の繰り延べ」です。掛金を損金にした分、解約時に受け取る解約手当金は全額が益金（収益）になります。そのため、解約する期に大きな経費が出るように計画して、解約手当金と相殺します。

不動産賃貸業であれば、外壁塗装や屋上防水、給排水管の交換といった大規模修繕を行う期に解約するのが典型です。修繕費が出る期に解約手当金を受け取れば、利益が膨らまずに済みます。

注意点は2つあります。40か月以上掛金を納めないと、解約手当金が掛金の100％戻りません。また、2024年10月1日以降に解約した場合、解約日から2年間は再加入しても掛金を損金にできないルールになりました。「解約して修繕費と相殺し、すぐ再加入してまた損金に」という使い方はできません。改正の詳細は経営セーフティ共済 解約後2年間は損金算入できないをご覧ください。

小規模企業共済は個人の大家さんも使えますが「5棟10室」と「本業」が条件です

小規模企業共済は、個人事業主や会社役員のための退職金制度で、掛金の全額が所得控除になります。個人で不動産賃貸業を行っている場合も加入できますが、次の要件をすべて満たす必要があります。

• 事業的規模であること（基本的に5棟10室基準を満たしていること）
• 副業としてアパート経営を行っていないこと（本業が給与所得者ではないこと）

法人で不動産賃貸業を行っている場合は、加入者が役員であることが条件です。法人そのものが中小企業（不動産業なら常時使用する従業員が5人以下）である必要もあります。

掛金は月額1,000円から7万円まで（年間最大84万円）で、支払った全額が「小規模企業共済等掛金控除」として所得から差し引かれます。受け取るときは、一時金なら退職所得、分割なら公的年金等の雑所得として扱われ、どちらも税負担が軽い計算方法になります。

また、納付した掛金の合計額の範囲内で、無担保・無保証で借り入れができる貸付制度もあります。急な修繕や空室期間の資金繰りに使える点もメリットです。

注意点は、掛金の納付期間が20年（240か月）未満で任意解約すると元本割れすることです。退職金制度なので、長く続ける前提で掛金を設定します。

2つの共済の違いを整理すると次のとおりです

	経営セーフティ共済	小規模企業共済
個人の大家さん	加入できても掛金は不動産所得の経費にならない	5棟10室以上かつ本業なら加入でき、全額所得控除
法人の大家さん	法人の損金（1年以上事業を継続している法人）	役員個人が加入し、役員個人の所得控除
掛金の範囲	月5,000円〜20万円、累計800万円まで	月1,000円〜7万円
節税の性格	課税の繰り延べ（解約手当金は益金）	所得控除＋受取時は退職所得・年金課税
元本割れの目安	納付40か月未満の解約	納付20年未満の任意解約
出口の設計	大規模修繕の期に解約。解約後2年は再加入しても損金不可	廃業・役員退任時に一時金または分割で受け取る

節税効果の目安を計算してみます

法人で経営セーフティ共済に月20万円（年240万円）を掛けた場合、課税所得800万円超の部分に対する法人税等の実効税率を約34％とすると、その期の税負担は約80万円減ります。ただしこれは繰り延べであり、解約時に修繕費などとぶつけなければ、解約した期にまとめて課税されます。

個人で小規模企業共済に月7万円（年84万円）を掛けた場合、課税所得が695万円超900万円以下（所得税率23％、住民税10％）の方なら、年間約27万円の所得税・住民税が減ります。こちらは受取時に退職所得として課税されますが、退職所得控除と2分の1課税により、掛けた期間が長いほど実質的な税負担は小さくなります。

沖縄での具体例

沖縄の不動産オーナーからよくあるご相談を、例をあげて整理します。

例1：那覇市内でアパート3棟と月極駐車場を法人で所有している大家さん。法人で経営セーフティ共済に月20万円を掛け、40か月を超えた時点で積立を続けます。沖縄の建物は塩害と台風で外壁・防水の傷みが早く、築12〜15年前後で数百万円規模の修繕が必要になりがちです。その修繕の期に解約して解約手当金を受け取れば、修繕費と相殺できます。解約後2年間は再加入しても損金にならないため、「次の修繕まで何年あるか」を見て解約時期を決めます。

例2：個人で1棟8室のアパートを持ち、本業は別にある会社員の大家さん。5棟10室に満たず、給与所得が本業のため、小規模企業共済には加入できません。経営セーフティ共済の掛金も不動産所得の経費になりません。この場合はiDeCo（個人型確定拠出年金）の活用や、物件を増やして事業的規模にする、将来の法人化を見据えるといった選択肢を検討します。

例3：軍用地料が収入の中心の地主の方。軍用地料は毎年安定した不動産所得ですが、土地の貸付だけでは5棟10室基準の事業的規模とは認められにくく、小規模企業共済の加入は難しいケースが多いです。軍用地に関する確定申告の論点は軍用地と確定申告・相続の記事をご覧ください。

例4：返済が進み、デッドクロスが近づいている個人の大家さん。減価償却費が減って帳簿上の利益が増える一方、元本返済で手元資金が減る時期です。この時期に無理に共済の掛金を増やすと資金繰りを圧迫します。デッドクロスの仕組みは不動産投資のデッドクロスとは？で解説しています。

向いていないケース・注意点

共済による節税は、資金繰りに余裕があり、出口まで設計できる方に向いています。次の場合は慎重に判断してください。

• 借入返済が重く、手元資金に余裕がない。掛金は現金の支出です。元本返済と修繕積立を優先すべき時期に、節税のために現金を減らすのは本末転倒です。
• 個人の不動産所得で、経営セーフティ共済の掛金を経費にしている。税務調査で否認されます。過去の申告で経費にしていた場合は修正が必要です。
• 経営セーフティ共済を、出口を決めずに掛け続けている。解約手当金は全額益金です。修繕計画や役員退職金の支給時期と合わせないと、解約した期に多額の法人税がかかります。
• 短期間で解約する可能性がある。経営セーフティ共済は40か月未満、小規模企業共済は20年未満の任意解約で元本割れします。
• 設立したばかりの法人。経営セーフティ共済は「1年以上事業を継続している中小企業者」が加入要件です。法人化した直後は加入できません。

不動産賃貸業は、投資物件によって異なりますが、デッドクロスや大規模修繕の問題で12〜15年を経過したあたりから資金繰りが悪化するケースがよく見受けられます。賃貸開始からデッドクロスまでの期間にどれだけ資金を留保できるかが重要で、節税はその手段の一つです。

よくある質問

おき会計にご相談ください

不動産賃貸業の節税は、個人か法人か、事業的規模か、資金繰りに余裕があるかで使える手段が変わります。おき会計は、法人成り支援100社以上の経験をもとに、不動産賃貸業の法人化や共済の出口設計まで含めてご提案しています。

那覇市・沖縄県内で不動産賃貸業を営む方は、法人成りを見据えた個人事業主・不動産事業者向け料金プラン、個人税務申告サービスをご覧のうえ、お問い合わせフォームからご相談ください。初回相談は無料です。