結論
経営者の自宅を法人名義で購入して社宅にすると、法人税の節税効果は高いです。購入時の登録免許税や不動産取得税、毎年の固定資産税・保険料・利息・修繕費・減価償却費が法人の経費になるためです。ただし、役員は固定資産税の課税標準額をもとに計算した「賃貸料相当額」を毎月法人に払う必要があり、住宅ローン控除や3,000万円特別控除が使えないなどのデメリットもあります。資金調達・売却予定・相続まで含めて判断してください。
社宅購入が節税になる理由：自宅の費用が法人の経費になる
この記事は、会社が住宅を「購入・新築」して役員社宅にする場合の解説です。賃貸物件を借り上げて社宅にする場合の家賃の計算式は、役員社宅の家賃はいくら徴収する？賃貸料相当額の計算式をご覧ください。
経営者が個人名義ではなく法人名義で自宅（マンション、戸建て、建物の建設など）を購入し、経営者が住む場合、その住宅は法人の「社宅」として扱われます。
個人で自宅を買った場合、次の支払いは一切経費になりません。法人名義で買えば、これらが全額経費になり、さらに建物の減価償却費も毎年計上できます。
| 区分 | 個人名義で購入 | 法人名義で購入（社宅） |
|---|---|---|
| 購入時：登録免許税・司法書士報酬・売買契約の印紙代・不動産取得税 | 経費にならない | 法人の経費（一部は取得価額に含めることも可） |
| 毎年：固定資産税 | 経費にならない | 法人の経費 |
| 毎年：火災保険料・地震保険料 | 経費にならない（保険料控除のみ） | 法人の経費 |
| 毎年：借入金の支払利息 | 経費にならない（住宅ローン控除はあり） | 法人の経費 |
| 建物の修繕費 | 経費にならない | 法人の経費 |
| 建物の減価償却費 | なし | 法人の経費 |
生活費の一部を法人の経費にしているイメージなので、法人税の節税効果が高いことは想像しやすいと思います。法人税等の実効税率を約30％とすると、年間300万円の経費が増えれば、法人税等は約90万円減ります。
ただし役員は「賃貸料相当額」を毎月法人に払う必要がある
法人所有の社宅を無償で経営者（役員）に貸すと、現物給与となり、賃料相当額が役員給与として課税されます。
つまり、タダで住むと源泉徴収の対象になり、経営者個人の所得税・住民税が増えます。役員給与は原則として毎月同額（定期同額給与）でなければ損金にならないため、現物給与の分は法人側でも損金不算入になるリスクがあります。
現物給与にしないためには、法人が役員から毎月一定額の家賃（社宅負担金）を徴収する必要があります。この金額は税法で計算方法が決まっており、住宅の規模によって（1）小規模な住宅、（2）一般の社宅、（3）豪華社宅の3つに分かれます。
（1）小規模な住宅：月2万円前後で住めるケースが多い
小規模な住宅に当たれば、役員から徴収する社宅負担金を最も低く抑えられます。多くの分譲マンションがこれに該当します。
小規模な住宅とは、次の床面積以下の住宅です。
- 法定耐用年数30年以下の建物（木造家屋など）：床面積132㎡以下
- 法定耐用年数30年超の建物（鉄筋コンクリート造など）：床面積99㎡以下
毎月徴収すべき賃貸料相当額は、次の①〜③の合計額です。
- （その年度の建物の固定資産税の課税標準額）×0.2％
- 12円×（その建物の総床面積（㎡）÷3.3㎡）
- （その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）×0.22％
「固定資産税の課税標準額」は、毎年届く固定資産税の納税通知書（課税明細書）で確認できます。手元にない場合は、市町村役場で固定資産課税（公課）証明書を取得します。
計算例：6,000万円のマンションに月20,177円で住める
【前提】取得価格は建物3,500万円・土地2,500万円（合計6,000万円）、RC造90㎡、固定資産税課税標準額は建物580万円・土地375万円。
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| ①建物 | 580万円×0.2％ | 11,600円 |
| ②床面積 | 12円×（90㎡÷3.3㎡） | 327円 |
| ③敷地 | 375万円×0.22％ | 8,250円 |
| 合計（月額） | ①＋②＋③ | 20,177円 |
購入すると6,000万円の物件に、経営者個人は月々20,177円の負担で住めることになります。この20,177円は役員の給与から天引きするか、役員が法人に振り込みます。
なお、役員から受け取る社宅家賃は住宅の貸付けとして消費税が非課税です。法人の消費税計算では非課税売上として扱います。
（2）一般の社宅：小規模より負担は増えるが時価よりは安い
（1）小規模な住宅にも（3）豪華社宅にも当たらない住宅は、次の①〜②の合計額の12分の1を、毎月の賃貸料相当額として役員から徴収します。
- （その年度の建物の固定資産税の課税標準額）×12％（木造家屋以外は10％）
- （その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）×6％
先ほどの例（RC造・建物580万円・土地375万円）の床面積が120㎡で小規模に該当しない場合は、（580万円×10％＋375万円×6％）÷12＝約67,083円が月額の目安です。小規模な住宅の約3倍ですが、周辺相場の家賃よりは低くなるのが一般的です。
（3）豪華社宅：節税効果はなくなる
豪華社宅に当たると、賃貸料相当額は時価（実勢価額）になり、節税効果はなくなります。
豪華社宅とは、社会通念上一般に貸与されている社宅と認められないような住宅です。床面積が240㎡を超えるもののうち、取得価額、支払賃貸料の額、内外装の状況など各種の要素を総合的に見て判定されます。
床面積が240㎡以下でも、プールなどの設備や、役員個人の嗜好を著しく反映した豪華なものは豪華社宅に該当します。
社宅として購入する場合は、床面積を240㎡以下にする、過度な設備を付けないなど、豪華社宅にならない設計にしてください。
法人で社宅を買うデメリット：節税だけで決めると後悔する
節税面では法人で社宅を購入する方が一般的に有利ですが、資金調達、売却予定、相続対策まで考えると、必ずしも法人名義が有利とは限りません。
法人で社宅を購入する場合の主なデメリットは次のとおりです。
- フラット35などの住宅ローンが使えない。法人の借入は10年〜20年の事業ローンになり、借入期間が短く、金利は一般的に高くなります。月々の返済負担は個人の住宅ローンより重くなります。
- 経営者が住宅ローン控除を使えない。個人なら年末ローン残高の0.7％が最長13年間、所得税から控除されますが、法人名義では対象外です。
- 売却時に「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えない。個人名義なら自宅の売却益から3,000万円を控除できますが、法人の売却益にはこの特例がなく、法人税の課税対象です。
- 譲渡所得の軽減税率が使えない。個人なら5年超保有の長期譲渡（所得税15％・住民税5％）や、10年超所有の居住用財産の軽減税率が使えますが、法人にはありません。
- 団体信用生命保険に加入できない。経営者に万一のことがあっても借入は残ります。法人で生命保険に加入すれば同じ機能は果たせますが、保険料がかかります。
- 相続時の「小規模宅地等の特例」が使えない。個人所有の自宅の敷地なら、同居親族などが相続した場合に330㎡まで評価額が80％減額されますが、法人所有の社宅は対象外です。代わりに法人の株式評価に不動産が反映されます。
すでに経営者個人が所有している自宅を法人に売却して社宅にする方法もあります。ただし、会社法上の利益相反取引の手続き、売買価格（時価）の算定、住宅ローンの一括返済の要否、個人側の譲渡所得など、手続きが複雑で税務上の注意点も多いため、専門家に相談のうえ実施してください。
沖縄での具体例
沖縄では、鉄筋コンクリート造のマンションや自社で建てる戸建てを社宅にするご相談がよくあります。台風対策でRC造が多いため、小規模な住宅の判定は「99㎡以下」が基準になるケースがほとんどです。
例1：那覇市の新築分譲マンション（RC造・85㎡・6,500万円）を法人名義で購入するケース。床面積99㎡以下なので小規模な住宅に該当します。固定資産税の課税標準額は新築時に未確定のため、初年度は近隣の類似物件や売買価格から見積もり、翌年の納税通知書で精算する実務になります。新築住宅の固定資産税の減額措置（当初3年または5年）は課税標準額ではなく税額の減額なので、賃貸料相当額の計算には影響しません。
例2：建設業の経営者が自社施工で2階建て住宅（RC造・130㎡）を建てるケース。99㎡を超えるため一般の社宅になり、賃貸料相当額は小規模な住宅より高くなります。1階を事務所、2階を住居にする場合は、住居部分のみ社宅計算、事務所部分は法人の事業用として扱います。
例3：ホテル・飲食店を複数経営する法人が、海沿いに240㎡超の住宅を建てたいケース。豪華社宅と判定される可能性が高く、賃貸料相当額は近隣相場（時価）になります。この場合、節税効果はほぼ期待できないため、個人名義で購入し住宅ローン控除を使う方が有利になることも多いです。
向いていないケース・注意点
- 数年以内に自宅を売却する可能性がある方。3,000万円特別控除が使えないため、値上がり益が出る物件ほど個人名義が有利になります。
- 自己資金が少なく、低金利・長期の住宅ローンに頼りたい方。法人の事業ローンは期間が短く、毎月の返済が資金繰りを圧迫します。
- 法人の業績が不安定な方。赤字が続けば経費が増えても節税効果はありません。社宅の維持費が法人の資金繰りを悪化させることもあります。
- 賃貸料相当額の徴収を忘れると、全額が役員給与として課税されます。毎月の徴収と、固定資産税の課税標準額が変わったときの見直しを必ず行ってください。
- 従業員用社宅とはルールが違います。従業員の場合は賃貸料相当額の50％以上を徴収していれば給与課税されませんが、役員にはこの50％ルールはありません。
- 消費税の還付を狙う場合は別途検討が必要です。詳しくは社宅購入で消費税還付が生じる場合も！？【社宅購入の仕入税額控除】をご覧ください。
よくある質問
Q. 社宅購入は本当に節税になりますか？
A. 法人税の節税効果はあります。購入時の諸費用、毎年の固定資産税・保険料・利息・修繕費・減価償却費が法人の経費になるためです。ただし住宅ローン控除や3,000万円特別控除が使えないため、売却予定や資金調達も含めた総合判断が必要です。
Q. 役員が法人に払う家賃はいくらにすればよいですか？
A. 小規模な住宅（RC造なら99㎡以下）の場合、建物の固定資産税課税標準額×0.2％＋12円×床面積÷3.3㎡＋敷地の課税標準額×0.22％の合計が月額の賃貸料相当額です。6,000万円のマンションでも月2万円前後になることが多いです。
Q. 家賃を取らずに無償で住むとどうなりますか？
A. 賃貸料相当額が現物給与（役員給与）として課税され、役員個人の所得税・住民税が増えます。定期同額給与に当たらない部分は法人の損金にもならないため、必ず毎月徴収してください。
Q. 豪華社宅と判定されるのはどんな住宅ですか？
A. 床面積240㎡超で取得価額や内外装が一般的な社宅の範囲を超えるもの、または240㎡以下でもプールなど役員個人の嗜好を著しく反映した住宅です。該当すると賃貸料相当額が時価になり、節税効果はなくなります。
Q. 今住んでいる自宅を法人に売却して社宅にできますか？
A. 可能ですが、利益相反取引の承認手続き、時価での売買価格の算定、住宅ローンの返済、個人側の譲渡所得税など論点が多く、手続きも複雑です。実行前に必ず税理士にご相談ください。
おき会計にご相談ください
社宅購入は法人税・所得税・相続税の3つの税金にまたがる判断です。節税額だけでなく、借入条件、将来の売却、事業承継まで見据えて検討する必要があります。
税理士事務所おき会計（那覇市首里）は法人顧問に特化し、顧問先の約95％が法人です。社宅購入の損益シミュレーション、賃貸料相当額の計算、購入後の経理処理まで一貫してサポートします。初回相談は無料です。
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